谈判心得

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一、提高“统一”茶饮料知名度

(一)旨在提高“统一”茶饮料在消费者心目中的知名度

“统一”这个品牌对于争夺消费者来说不陌生，自1967年在台南建立以来一直遵循吴修齐先生的“三好一公道”的经营理念，就是品质好、信用好、服务好、价钱公道。以多角经营，宏观眼光，重视人才等方针，兢兢业业的塑造出“诚实苦干，创新求进”的立业精神。自1996年进驻大陆来一直为中国消费者提供优质的服务以及最优的商品。本次举行的20xx年“赢在东华”虚拟交易大赛，旨在提高“统一”茶饮料在消费者心目中的知名度。

(二)深远目标在于占有校园市场，提高自身在全体市场的占有率

经过数次大规模的调查及口味测试，统一确定15-23岁的年轻群体就是冰红茶的重度消费群体。这些新生代群体追求个性化生活，喜欢表现自我，乐于接受新鲜事物。把握重度消费群体的生活态度，塑造张扬个性、表现自我的品牌形象。摆脱常规推广模式，处处推陈出新，吸引市场关注。这部分人群主要集中在校园中，所以本次营销目标市场选择校园，目标群体就是在校学生以及工作人员，提高企业知名度，这部分消费者占有一定大的比例。

马上进入消费旺季，为了在产品市场站稳脚跟，提高消费者对产品接触率，提醒消费者购买，特制定此营销方案。

二、校园茶饮料市场状况

(一)国外饮料企业

1.可口可乐公司

可口可乐公司在中国市场占有率很高，其产品主要包括：可乐、纯净水、雪碧等，这些产品皆为茶饮料的替代品，对茶饮料的影响也是非常大的。

2.百事可乐

百事可乐与可口可乐一样来自美国，进军中国以来从事：可乐、雪碧饮料的生产与销售，并在年轻消费者市场上占有一定的占有率。

(二)国内饮料公司

1.“统一”

“统一”自1996进入大陆以来从事茶饮料的研究生产与销售工作，以优质的产品，良好的服务，公道的价格，在消费者心中留下了一个良好的印象，当代年轻人追求个性化生活，喜欢表现自我，乐于接受新鲜事物。所以把握重度消费群体的生活态度，塑造张扬个性、表现自我的品牌形象。摆脱常规推广模式，处处推陈出新，吸引市场关注。“统一”企业为该群体推出了一系列的产品如“统一”冰红茶、冰绿茶、阿萨姆奶茶等产品组合策略。茶饮料市场之大但必须做到市场细分，“统一”一直致力于获得年轻人市场。

2.”康师傅”

“康师傅”在冰红茶、冰绿茶方面和“统一”有着相同的实力，在校园市场上可以说是并驾齐驱，经常性的搞一些促销活动，如“揭盖有奖”活动，“再来一瓶”等这样就促使消费这购买其产品，毕竟消费者比较倾向与可以中奖的一种饮料的，近些年来该企业为占据市场付出了很多努力也是“统一”的最大竞争对手。

3.“哇哈哈“

“哇哈哈”企业一直从事与奶饮品的生产，早些年生产儿童饮品，为了进一步占有市场，扩大生产领域生产成人奶饮品，可以说是茶饮料的强替代品，和“可口可乐”、“百事可乐”一样替代效用逐渐增加，不可忽视的竞争对手。

近年来随着人们收入的增加消费水平也随之增高，对茶饮料的消费更是增加，消费者更希望的是得到更健康更安全的饮料，对价格方面要求不是太高，消费者对茶的需求增加对奶茶的需求较以往大幅度增加，国家对外来饮料公司条件放松，对国内饮料市场影响逐渐增大，新一代的年轻人更倾向与具有年轻代表性的饮品可乐，这就要求“统一“做好充实的准备战胜这些不可控因素运用自身可控因素在这场战争中获得最终胜利。

三、市场机会市场机会与和问题分析

(一)竞争优势与劣势

1.机会

夏天已经到来，进入了销售旺季。消费者对茶饮料的需求大大增加。

2.威胁

经过冬天的休整各大饮料企业都将迎来系一轮的竞争，机会存在的同时竞争也是非常大的。

3.优势

“统一“在消费者心目中的品牌认知度比较高，良好的企业形象已经深入人心，这在竞争中具有很大的优势。

4.劣势

宣传力度不够大，经过一个冬天，对产品的宣传力度减弱，在消费者心目中的认知度有些下降，广告投放也是十分的少，这样消费这每天看到的都是别的厂家的广告对“统一“的认知度自然就减少了。但是作为一种天然的饮料，市场依然很大。

(二)问题分析

1.产品内涵需要有新意

要让消费者对产品有特别的感觉才可以，不要一味的重复那些广告词语没有创新意义，可以通过各种方式让消费者知道茶的功能，此次营销目标市场是校园市场，那么就可以印刷传单或人员介绍以下内容：

茶饮料含有儿茶素、酚类、咖啡碱、黄酮类、蛋白质、多种维生素、微量元素等300多种成分，这些成分对人体防病有着重要的作用，具有调节免疫功能、延缓衰老、抗疲劳、减肥、抗辐射、抗癌降血脂、预防龇齿等保健功效，在追求天然、健康饮食潮流的今天，备受各类消费者喜爱。茶汤型饮料作为纯天然的绿色饮品，有低糖或无糖的特点，尤其适合糖尿病患者等特殊人群饮用。对于调味茶饮料，因其含糖量相对较高，那些需要低糖摄入的人群，要有选择地适量饮用。

这样消费者对于产品的了解不再只是哪几句相同的广告词了。

2.促销方式不多

在产品销售过程中一定要经常做一些促销活动，这样不仅可以增加销量，更重要的是可以加大产品在消费者心目中的形象。

消费者喜欢减少支出，那么就有了“再来一瓶“的促销活动，可以看出此类促销活动大大增加了销量和产品知名度，在市场上影响很大，最近可口可乐也在搞类似的促销活动，买两瓶就可以用瓶盖子兑换一瓶，瞬时间可口可乐在校园里的销售量剧增，可想而知其知名度更是增加。

所以搞促销活动是至关重要的。

四、竞争分析

(一)“康师傅“

统一茶饮料和其他品牌当中，康师傅茶饮料是统一茶饮料的最强硬对手。尽管康师傅在大陆推出茶饮料的时间要比统一晚，但康师傅茶饮料始终锁定新生代消费群体为营销目标，及时切中年轻消费者一个十分重要的心理状态———崇尚潮流、崇尚自我个性的表达，配合康师傅冰红茶“冰力十足”的产品口号，将产品的卖点定位于“冰酷”茶饮料，并大胆启用影视歌三栖明星———任贤齐担任形象代言人，诠释其阳光、冰酷的品牌个性。精准鲜明的产品定位，默契的代言人形象配合，再加上各地不断的歌友会及促销活动，康师傅冰红茶年取得了极大的成功，销售业绩成倍增长，成为20xx-20xx年大陆茶饮料大战中最大的赢家，占据了大陆冰红茶市场的头把交椅。统一茶饮料与康师傅茶饮料的目标市场几乎重叠，经过数次大规模的调查及口味测试，统一确定15-23岁的年轻群体就是冰红茶的重度消费群体。这些新生代群体追求个性化生活，喜欢表现自我，乐于接受新鲜事物。把握重度消费群体的生活态度，塑造张扬个性、表现自我的品牌形象。摆脱常规推广模式，处处推陈出新，吸引市场关注。

针对康师傅的营销战略，统一企业利用希望通过其拳头产品“统一冰红茶”，牵制康师傅绿茶的市场份额。塑造明星产品，以冰红茶带动绿茶、冰绿茶、乌龙茶系列的消费者认知度。由于统一冰红茶的消费群--15-23岁的年轻群体大都为在校学生。统一冰红茶以让年轻更闪亮的品牌主张,从最初的红男绿女大赠送、cool的网战、海峡两岸保龄球大赛，到在全国高校中引起强烈反响的“统一冰红茶闪亮之星”大学生歌手选拔赛，都受到广大年轻人的热烈欢迎。这些活动的成功举办迅速促进了“统一冰红茶”的销量，市场占有率明显提升。并迫使主要竞争对手顶新公司效仿统一举办的“统一冰红茶闪亮之星大学生歌手选拔赛”在全国大学校园举办“康师傅冰红茶“冰力先锋”乐队选拔赛”。

鉴于康师傅冰红茶在形象宣传的成功，20xx年统一冰红茶推出了产品的新口号“年轻无极限”，并根据新口号推出了一系列相关主题的广告。同时针对其主要消费对象，统一还启用了新一代歌坛天后---孙燕姿做为统一冰红茶的形象代言人。一时间孙燕姿阳光的形象，亲切的笑容与统一冰红茶的广告遍布大街小巷。统一茶饮料在竞争过程中除了基本类型(冰红茶、绿茶、冰绿茶、乌龙茶)以外，不时推出新的茶饮料品种用于迎合不同口味消费者的需要。到目前为止，统一茶饮料陆续推出的新产品包括祁门红茶及冰茉莉花茶。此外统一还针对康师傅突出“冰”的概念，根据季节变换与其他统一饮料一起运用“统一暖房”的宣传策略在20xx年的冬天成功地火了一把。

统一茶饮料适应不同的消费习惯目前消费者消费茶饮料多是在路上、在街边或者外出旅游、郊游、逛公园的时候用来解渴，也有很多人在运动场所运动之后，会选择喝茶来为自己补充水分;但实际上很多人特别是年青人在家中一样会饮用茶饮料，针对这方面的消费需求，统一增加茶饮料家庭装的推介……

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一、环境分析

大学生是方便面的重要消费群体。就我们学校而言，学校我们食堂条件单一，学生的活动范围基本都是在校园里，所以吃饭时间集中。同学们在厌倦了食堂那永远不变口味的食物和挤食堂抢饭的烦恼时自然会选择实惠方便的方便面。

二、SWOT分析

(一)优势

1.质量：

由统一企业集团生产的统一100经典面系列，酱拌面系列以及高汤面等系列方便面，是由统一集团研发多年的精致面粉和酱料配方精心制作而成。其产品符合食品卫生法规，并兼顾环境生态保护与经济效益理念，而研发的合乎自然、健康、营养及安全卫生等功能性诉求之产品。

3. 特点:

统一方便面是一种方便，快捷，健康，安全的速食食品。在时间就是效率的今天，统一方便面是现代男女的最佳选择，并且统一方便面的创意吃法，对于追求时尚，讲究个性的年轻人也具有很强的吸引力。

4.品牌:

目前中国大陆市场上已形成康师傅，"统一"，华龙面三足鼎立的局面，"统一"与其两者的竞争大战已经白热化.并且一些地方性的方便面品牌也要与之共分一杯羹。但是统一的企业经营，把从量的竞争提升为质的竞争，将公司的内在文化延伸到外在产品。以爱心和关怀来建构与现代人密不可分的食品王国，使"统一"成为一首永为大家喜爱的食品交响乐.在食品制造领域，"统一"坚持商品研发、生产、管理与营销的优势组合，并且强化以消费者认同为导向的品牌创新与维护，做出中国人的味道，把好的东西贡献给十几亿同胞享受,打造中国最大的食品集团，使"统一"品牌深入人心，更易于统一方便面通过广告促销活动在大众心目中树立方便面第一品牌形象。

5.同类产品比较:

"统一"方便面可以在众多方便面品牌中脱颖而出，不仅仅是因为品质好、服务好、信用好、价格公道，而且"统一"方便面中的"尊重生命，彼此关怀，亲近自然，乐观进取"的精神是其他品牌方便面所没有的。

(二)劣势

目前价格在人民币1元以下的方便面仍占据市场60%的份额。而统一袋装面市场的平均价格在1.5-2 元之间，属于中高档产品。价格偏高,忽略了目标市场消费者的购买能力。

(三)机会

营养健康型的方便面符合追求“绿色时尚”的现代人的观念。

(四)威胁

康师傅,今麦郎等品牌的冲击，竞争十分激烈。

三、策划目标

通过本方案的实施,以及学校各方媒介的轰炸式立体传播,迅速扩大品牌知名度,使“统一”方便面在无锡高等职业院校基本达到人尽皆知。树立“吃出创意,吃出新花样”的统一消费理念,达到使“统一”广告深入人心,广告词成为年轻人时尚口头禅的目的。使该产品随着广告宣传力度的提高而提高销售量。

四、营销战略与具体行动方案

(一)市场调查分析

1.调查目的

了解目标市场中“统一”方便面的销售量，及竞争对手，以便更好的提高“统一”方便面在市场中的销量和知名度。

2.调查对象

无锡高等职业院校在校同学和超市老板。

3.调查结果

在超市的销量调查中显示，其中在销量上超过“统一”的有“白象”公司生产的“大骨面”,“牛面”和“华龙”公司的“今麦郎”。然而我们预计的我们最大的竞争对手“康师傅”则与我们的销量不差相下，在价格上也保持着平衡，而白象和华龙则在价格上相对来说较为便宜些。

4.市场分析

就方便面的整个目标市场调查结果来看，把方便面当作正餐的占三成,而半数以上当作夜宵.从而学生市场在方便面的总的市场里占相当的分额，而高校市场在学生市场里所占的比重更是相当大，故我们在高校市场是有很大的空间可为的。就我们学校而言，学校里有学生近两万人，每七个人一个宿舍，有2500——3000个宿舍，假如每个宿舍只有一个人吃方便面，保守估计，每天就有2500——3000包方便面的销量。也许有的宿舍没有人吃方便面，但有的宿舍一吃就是2-3个人吃，甚至更多，平均下来，应该在这个销量左右。具体的分析学生的消费，男生吃方便面主要是泡食或者煮食，故大部分吃的是一元左右的产品，即方便面的中低档类，相应的这类方便面的利润空间相对较大，至于中高档面，由于主要消费对象是女生，市场也很有潜力。

A.在目标市场上，一个近万人的大校园，超市则只有三个，且在区域等量上也有所不同(南面人数多，超市却只有一个，而学生又不可能专门到另外的超市去购买)，这将直接影响着其销售量。要增加市常

B.从调查中显示，超市所销售的方便面有以下几种：统一、康师傅、白象、华龙、南街村等。如果从销量来比较的话“白象”“华龙”的销量要高一些，他们原因是这两种面的量价比相比之下，较高，让消费者感到了实惠，而在味道上和产品定位上，则不在“统一”和“康师傅”的竞争之列。

C.“统一”方便面在配料上、味道上都能满足学生的口味，但在广告上和包装上，没有表现出特别强的诱-惑力，没有完全体现自己的优势，充分发挥自己“吃出创意,吃出新花样”的主要特色!

D.“统一”的广告力度不够，促销活动太少，且没有影响度。一定要提高自己的宣传力度，达到一提到方便面就想到“统一”这个品牌的效果。

(二)消费者分析

目前学校里的消费者以白象的牛面和大骨面为首选，点名购买率很高。当代大学生有比较强的品牌观念，注重品牌的占到了近八成。学生属于年轻的消费群体，他们追求时尚的倾向很强烈，缺乏本身的自我主见。其中以中低档产品为主要消费。

A.学校里的学生有不熄灯不休息的习惯，晚上的夜宵市场占到销售的五成。大部分是在校外的超市里整箱购买的，也有一些是在销售商在做促销活动时买的.

B.大学生精力充沛，运动量比较大，需要一种及时快速补充能量的途径。随时从校园里的超市里购买

C.其中大部分男性消费者对量的要求是首选，女性消费者对口味是首眩

(三)产品定位

1.市场定位:河南新郑中原工学院南校区在校大学生,老师及其他工作人员。

2.产品定位:快捷、简单、美味、安全营养有创意的方便食品。

3.广告定位:

a.电视广告:以创意性,与趣味性结合的硬性广告为主。

b.平面招贴广告:创意中导入爱国情感因素,产生软性广告效果。

(四)市场机会点

1.大学生需要一种方便快捷味美的食品

2.大学生消费群体对大企业强势品牌的信赖

3.利用"统一"这一双关语激起大学生对海峡两岸的和平期许及爱国热情

4.市场上没有男女分装的产品，本产品可以占领此空缺。根据市场调查的数据结果和对一些同学的口头调查，男生需要的是吃饱(对味道的要求不像女生那么苛刻)，女生需要的是美味和时尚。我们可以根据这一特点开发出“他”和“她”系列方便面。“他”加大面量，“她”加大蔬菜包。

(五)广告诉求重点

1.品牌:统一方便面

2.功能:

a.快捷,简单的制作方法。

b.安全,营养,味美的保障。

c.引导吃面新时尚—吃出创意，吃出新花样。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

根据目前酒店情景，首先树立“以市场为先导，以销售为龙头”的思想;为了更好的开展销售工作，制定营销方案、市场推广计划，并在工作中逐步实施。

第一章目标任务

一、客房目标任务：万元年。

二、餐饮目标任务：万元年。

三、起止时间：自年月----年月。

第二章形势分析

一、市场形势

1、20__年全市酒店客房10000余间，预计今年还会增加1~2个酒店相继开业。

2、竞争形势会相当激烈，“僧多粥少”的现象不会有明显改善，削价竞争仍会持续。

3、今年与本店竞争团队市场的酒店有：鸿运大酒店、海外大酒店、海口宾馆、海景湾大酒店、长昇酒店、宇海大酒店、海润酒店、金融大厦、黄金、万华、南天、汇通、五洲、泰华、奥斯罗克等。

4、与本店竞争散客市场的有：泰华、海景湾大酒店、长昇酒店、海外、海口宾馆、金融、鸿运、奥斯罗克、万华、南天、豪富等。

5、预测：新酒店相继开业团队竞争更加激烈;散客市场仍坚持平衡;会议市场潜力很大。

二、竞争优、劣势

1、三星级酒店地理位置好。

2、老三星酒店知名度高、客房品种全。

3、餐饮、会务设施全。

4、四周高星级酒店包围、设施设备虽翻新，但与周围酒店相比还是有差距。

第三章市场定位

作为市内中档旅游商务型酒店，充分发挥酒店地理位置优势，餐饮、会务设施优势，瞄准中层次消费群体：(1)国内标准团队。(2)境外旅游团队。(3)中档的的商务散客。(4)各型会议。

一、客源市场分为：

(1)团队-------本省旅行社及岛外旅行社(北京、上海、广东、东南亚、日、韩等)

(2)散客-------首先海口及周边地区，再岛外北京、上海、广州等大城市的商务公司。

(3)会议-------政府各职能部门、驻琼企、事业机构及岛内外各商务公司

二、销售季节划分

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份(其中黄金周月份：10、2、5，三个月)

2、平季：7、8月份

3、淡季：6、9月份

三、旅行社分类

1、按团量大小分成A、B、C三类

a类：省中旅、海王、风之旅、民间、山海国旅、金图旅行社、事达国旅、扬帆、山海、港澳国旅、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、金椰风、海航商务、等。

b类：神州旅行社、省职旅、市职旅、天之涯、雁南飞、国航、春秋、东方假期、天马国旅、神州、明珠国旅、华能旅行社等。

c类：其它。

_按不一样分类制定不一样旅行社团队价格

(1)稳定A类客户，逐步提高A类价格。

(2)大力发展B类、C类客户，扩大B、C类比例。

2、境外团旅行社：

(1)香港市场：港中旅、中航假期、康辉假期、关键旅游。

地接社：港澳国旅、海王国旅、山海国旅

(2)马来西亚东南亚市场

地接社：天马国际

(3)新加坡：山海国旅

(4)韩国市场--------热带浪漫度假之旅

地接社：京润国旅

3、确定重点合作的旅行社：

省中旅、事达、东方假期、神州、扬帆、省职旅、华能、山海、港澳国旅、海王、明珠、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、风之旅、金椰风、民间、海航商务、国航风情等。

第四章不一样季节营销策略

在本章节中根据淡旺季不一样月份、各黄金周制定了不一样的价格，月日团队、散客比例，每一天营业收入，月度完成任务及各月份工作重点。

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份

★20__年1月(31天)3月(31天)4月(30天)20__年11月(30天)12月(31天)：

A、每一天团队与散客预定比例：6:4，

B、房价：团队价：110元间，散平均价：180元间

C、月平均开房率：90%即161间日

D、每日收入：团队：9666元，散客：10948元

E、五个月总(153天)收入：315.3942万元，月平均：63.0788万元

F、各月工作重点：

20__年1月份：

1、加强对春节市场调查，制定春节促销方案和春节团、散预订。

2、加强会务促销。3、加强商务促销和协议签订。

4、加强婚宴促销。

20__年3月份：

1、加强会务、商务客人促销。

2、加强婚宴促销。

3、“五一”黄金周--------客房销售3月中下旬完成促销及接待方案。

20__年4月份：

1、加强会务、商务客人促销。

2、加强婚宴促销。

3、加强对五一节市场调查，制定五一节促销方案和五一节团、散预订。

4、制定“母亲节”活动方案并促销;母亲节------以“献给母亲的爱”为主

题进行餐、房组合销售。

(五月第二个星期天)

20__年11月、12月份：

1、加强对春节市场调查。

2、加强会务促销。

3、加强商务促销和协议签订。

4、加强婚宴促销。

其中黄金周月份：10、2、5，三个月

各黄金周及月收入：

_20__年10月(31天):

A“十一”黄金周：全部七天

1)2、3、4、5日，团队:散客=6：4，

房价：团：160元间，散：280元间

开房率：95%即170间日

每日收入：团：16320元，散：19040元

2)1、6日，团:散=7:3，房价：团：120元间，散：220元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：13524元，散：10626元

3)7日，团队:散客=7:3

房价：团：100元间(含双早)，散：160元间

开房率：80%即143间日

每日收入：团：10010元，散：6864元

4)黄金周收入：20.67万元

B当月余下24日收入：49.4736万元，

预定比例：团：散=6:4

房价：团队价：100元间，散平均价：170元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：9666元，散：10948元

C、本月总收入：70.1436万元

D、本月工作重点：

1、加强会议促销。

2、加强婚宴促销。

3、加强商务促销和协议签订。

4、同餐饮部拟定圣诞节促销方案。圣诞节----圣诞大餐。10月上旬餐饮部、销售部完成制作圣诞菜单、

广告宣传促销及抽奖游戏设计方案及环境布置方案，各项工作逐步开展。

5、春节--------客房、家宴或年夜饭-------元宵节--------情人节

(1)餐饮部10月下旬完成制作方案。

(2)销售部、餐饮部10月下旬完成广告宣传促销方案及环境布置方案，由于春节、元宵节、情人节时间相近，可贯穿起来。

_20__年2月份(本月仅有28天)：

A春节黄金周：全部七天

1)2、3、4、5日，团:散=5:5

房价：团：180元间，散：280元间

开房率：98%即175间日

每日收入：团：15750元，散：24500元

2)1、6日，团:散=6:4，

房价：团：150元间，散：220元间

开房率：92%即165间日

每日收入：团：14850元，散：14520元

3)7日，团:散=7:3

4)房价：团：100元间(含双早)，散：160元间

开房率：80%即143间日

每日收入：团：10010元，散：6864元

4)黄金周收入：23.6614万元

B当月余下日收入：43.2894万元(21天)，

预定比例：团：散=6:4，

房价：团队价：100元间，散平均价：170元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：9666元，散：10948元

C、本月总收入：66.9508万元

D、本月工作重点：

1、加强会议促销。

2、加强婚宴促销。

3、加强“三八节”活动促销。

_20__年5月份(31天)

A五一黄金周，全部七天

i》2、3、4、5日，团:散=6：4，

房价：团：150元间，散：260元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：14490元，散：16744元

ⅱ》1、6日，团:散=7:3，房价：团：120元间，散：220元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：13524元，散：10626元

ⅲ》7日，团:散=7:3

房价：团：110元间(含双早)，散：160元间

开房率：80%即143间日

每日收入：团：11011元，散：6864元

iv》黄金周收入：19.1111万元

B当月余下日24天收入：49.4736万元，

预定比例：团：散=6:4，房价：团队价：100元间，散平均价：170元间

开房率：90%即161间日

每日收入：团：9666元，散：10948元

C、本月总收入：68.5847万元

D、本月工作重点：

1、加强对六月份市场调查，六一儿童节------以“享受亲情、欢乐无限”为主题推出儿童欢乐节进行餐、娱乐组合销售。制定父亲节-------以

“父亲也需要关怀”为主题进行餐、房组合销售。(六月第三个星期天)

2、加强“六一”儿童节、父亲节活动促销。

3、加强商务促销。

2、平季：7、8月份

_A、20__年7月(31天)，20__年8月(31天)：

预定比例：团：散=7:3

房价：团队价：90元间，散平均价：160元间

开房率：85%即152间日

每日收入：团：9576元，散：7296元

二个月总(62天)收入：104.6064万元，月平均：52.3032万元

A、各月工作重点：

7月份：

1、加强署期师生活动促销，加强商务散客促销。

2、制定“学生谢师宴”方案、中秋节活动方案和促销-------7月中旬餐饮部完成菜谱方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。

3、中秋节----------月饼促销，7月中下旬餐饮部完成制作方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。

8月份：

4、加强署期师生活动促销。2、加强“学生谢师宴”促销。

5、加强商务散客促销，制定出9月份团、散用房与月饼奖励促销方案。

6、国庆节客房、节后婚宴-------8月下旬餐饮部完成制作圣诞菜单方案，餐饮、销售部完成接待及促销方案。

3、淡季：6、9月份

_A、20__年6月(30天)，20__年9月(30天)：

预定比例：团：散=7:3，房价：团队价：80元间，散平均价：150元间

总开房率：70%即125间日

每日收入：团：7000元，散：5625元

二个月总(60天)收入：75.75万元，月平均：37.875万元

B、各月工作重点：

_6月份：

1、加强对“高考房”市场调查。

2、加强署期师生活动促销。

3、加强商务促销。

_9月份：

1、加强会务促销。

2、加强商务促销。

3、加强对国庆节市场调查，制定国庆节促销方案和国庆节的团、散预订。

4、制定“圣诞”活动方案。

预算全年客房营业收入：万元

年平均开房率：86.065%

每日可供租房数：179间

计划每日出租房数：154间(其中：团队96间日，散客58间日)

平均房价：团队：100元间，散客：165.8元间。

每一天收入：团队：0.96万元，散客：0.9617万元

5、会务设施和其它代理收入：18.5703万元

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

价格策略

价格策略是指企业为了在目标市场上实现既定的目标，给自我销售的产品和服务制订一个基本价格幅度和浮动幅度。包括以成本为中心的价格策略、以需求为中心的价格策略、以竞争为核心的价格策略。餐饮企业的价格策略包括高价位名牌策略，中价位品质策略，低价位大众策略。

渠道策略

在现代社会，绝大部分生产企业并不直接把制造出来的商品输送到最终消费者手里，而是需要一系列中间组织和个人的协调活动，这种活动的总和在销售学上就叫做销售渠道。效率是渠道设计的推动因素，虽然引入中间商会把产品的价格适当提高，但能够减少生产商和消费者所需要进行的交易次数，因而可降低交易成本。渠道设计中的关键问题是：市场覆盖率、强度与等级、经销策略。餐饮企业的渠道策略包括自身所拥有的直营物理店铺渠道和加盟物理店铺渠道。

促销策略

促销是营销组合的重要组成部分，是指企业宣传产品和服务的优点，说服目标顾客购买企业的产品或服务的活动总称。促销策略是根据消费者的心理分析和促销活动规律的运用而构成的有效策略。包括：刺激——反应策略;需要——满足策略;配方策略。刺激——反应策略是指推广人员运用一系列刺激方法，引发顾客的购买行为。需要——满足策略是指推广人员运用技巧、诱发顾客需要，以实现销售目的的推销方法。配方策略是指推广人员根据已知的顾客需要配好对症下药。这种策略的特点是推广人员已知顾客的消费偏好及某些需要。促销策略包括广告策略、营业推广、公共关系、人员直销。餐饮企业的促销策略包括对上述促销功能的组合运用，以构成局部或某一时段的立体营销优势。

卖点广告

卖点广告(POINTOFPURCHSEING)是指在销售现场所有售卖广告的总和，包括：横幅、挂旗、水牌、展示、展板……的总和。

媒体广告

(1)电视媒体。理解广告信息的人数多;广告成本昂贵，但理解信息者人均成本低;信息量小，不能保存，重复收视率不高。

(2)广播媒体。理解广告信息的人数多;广告成本适中，理解信息者人均成本也低;信息量尚可，不能保存，重复收听率不高。

(3)报纸媒体。理解广告信息的人数多;广告成本昂贵，理解信息者人均成本中等;信息量大，保存期较长，重复阅读率中等。

(4)杂志媒体。理解广告信息的人数中等;广告成本适中，理解信息者人均成本中等;信息量尚可，保存期较长，重复阅读率很高。

DM广告

DM广告(DRIECTMAIL)是指直接邮寄广告，包括：直接邮寄产品说明书、直接邮寄消费规则、直接邮寄俱乐部会员通知、直接邮寄折让卡……等形式和资料。

SP广告

SP广告(SPREADPURCHESING)是指介于POP广告和DM广告的一种广告形式，是以直接派发折让券、优惠卡、礼品券……等形式和资料的直接营业推广。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一. 销售节奏

(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。

1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。

2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。

3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。

(二)销售节奏安排：

1. 20xx年10月底—20xx年12月，借大的推广活动推出-项目

2. 20xx年10月底—20xx年11月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。

3. 20xx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。

4. 20xx年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。

二. 销售准备(20xx年1月15日前准备完毕)

1. 户型统计：

ø 由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于xx年12月31日前完成

ø 鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。

2. 销讲资料编写：

ø 由营销部-、策划师负责，于20xx年12月31日前完成

ø -项目销将资料包括以下几个部分：

购买-的理由：产品稀缺性销讲

基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20xx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。

建筑工艺及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20xx年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。

客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。

样板区销讲：

不利因素公示

3. 置业顾问培训：

2. 预售证

由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成

3. 面积测算

由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成

4. 户型公示

由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。

由策划师负责，于20xx年1月10号前完成5. 交房配置

由工程设计线蒋总负责，于20xx年1月10号前完成

6. 一公里外不利因素

由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20xx年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。

三. 样板区及样板房

(一)样板区

1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)

2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。

3. 样板区展示安排：

ø 确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;

ø 确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;

ø 明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;

ø 具体见附后(参观园线说明)

(二)样板房

1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。

2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。

3. 样板房展示安排：

前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。

四. 展示道具

包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：

1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

五. 价格策略

均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。

时间安排：营销策划部于20xx年1月10日提出销售价格表和销售政策。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

1.房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括:

1.计划概要:对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状:提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析:综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标:确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略:提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案:本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表:综述计划预计的开支。

8.控制:讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

四、目标

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准:

各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

各个目标应保持内在的一致性。

如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示:

目标市场:高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

产品定位:质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格:价格稍高于竞争厂家。

配销渠道:主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

服务:提供全面的物业管理。

广告:针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。

研究与开发:增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究:增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

六、行动方案

策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答:将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。

七、预计盈亏报表

行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

八、控制

计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一、项目概述

90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统;通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人介绍：

公司的发起人，CW，男，19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分配：

公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长(有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：20xx年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%;

4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，20xx年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下）。20xx年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，20xx年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75％。上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万M2）

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇!

四、竞争分析

中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。20xx年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于20xx年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。

21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）

美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，20xx年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，20xx年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

我爱我家公司成立于20xx年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。20xx年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。

特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到20xx年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。

2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务

Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到20xx年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%！

Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；

办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；

各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的'任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

六、发展计划

市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。

1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。

1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。

公司名称：深圳市DR房地产连锁服务有限公司；

公司住所：

法定代表人：AD；

注册资本：300万；

企业类型：有限责任公司；

经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济 信息咨询。

2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

行政财务部；

对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

人力资源培训部；

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

IT部；

开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

企业策划部；

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度

授权部 ；

寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。

服务部；

为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

评估部；

负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

市场研究部；

运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划

二级市场事业部；

下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作

3）、建立企业门户网站

建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。

建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。

建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；

4）、在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象；

制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行；

针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；

建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度 ；

房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系；

将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店；

2、发展阶段，为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。

在本阶段中，公司计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店；新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。

1）、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象

报纸广告；

电台宣传；

网页广告；

户外招牌广告；

请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念；

邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景；

2）、寻找潜在的加盟者

有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；

寻求投资项目的个体户；

看好特许经营，想成为区域加盟商的公司；

其他类型的加盟者；

3）、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况

受理加盟商申请，听取初步经营意向；

调查加盟者的自身条件和经济实力；

考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；

听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判；

合同签订，授予加盟商特许经营使用权；

4）、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店

加盟商接受业务和管理技能培训；

总公司协助开店，并提供<开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、《VI手册》、《标准的合同表格》；

铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；

房地产经纪人招聘、培训；

5）、连锁加盟店正式营业

总公司领导出席参加并致词；

邀请嘉宾出席并致词；

新闻媒体做跟踪采访；

6）、提供后续服务

解决加盟商经营中存在的问题；

接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；

定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；

年终举办工作总结大会、表彰大会；

3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、 800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。

在本阶段中，公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。

本阶段公司应该注意以下各个方面：

1）、增租500┫的办公场地以改善办公条件和提升企业形；

2）、更换服务器以满足数据的存储；

3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；

4）、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；

5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；

6）、根据业务的需要购置办公车辆；

七、财务分析

1、 基础建设阶段

1）、投资预算

总部的建设投资预算：

名称 计价方式 数量 金额（元）

总部注册

专业公司协助注册 25000

聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人

18000

聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000

小计 61000

注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）

名称 计价方式 数量 金额（元）

总部固定资产投资预算

办公场地押金 35元/┫ 250┫ 8750

场地装修 100000

办公桌椅 700元/套 30 21000

会议台 3000元/套 1 3000

服务器 30000元/台 1 30000

主机 10000元/台 1 10000

个人办公电脑 4000元/台 12 48000

复印机 12000元/台 1 12000

扫描仪 20xx元/台 1 20xx

普通打印机 400元/台 2 800

图片打印机 2500元/台 1 2500

传真机 1500元/台 2 3000

电脑软件 25000元/套 1 25000

电话安装 800元/台 10 8000

摄影机 12000元/台 2 24000

小计 298050

折旧 289300元按三年折旧，平均每月计提8040元

总部的人员及工资计划：

名称 计价方式 数量 金额（元）

总部每月办公人员工资

总经理 6500元/人 1人 6500

副总经理 4500元/人 1人 4500

部门经理 3800元/人 7人 26600

企划专员 3500元/人 1人 3500

培训专员 3500元/人 2人 7000

IT专员 3500元/人 2人 7000

房地产估价师 3000元/人 1人 3000

业务专员 20xx元/人 3人 6000

法律专员 20xx元/人 1人 20xx

会计和出纳 20xx元/人 2人 4000

客服人员 20xx元/人 4人 8000

文员 1500元/人 1人 1500

评估业务员 1000元/人 2人 20xx

小 计 81600

总部办公费用计划：

项目 计价方式 数量 金额（元）

总部每月办公费用

办公场地租金 35元/┫ 250┫ 8750

服务器托管 5000元/月 1月 5000

电话费 500元/台 10台 5000

上网宽带 1200元/条 1条 1200

办公用品 7250元/月 1月 7250

水电管理费 3000元/月 1月 3000

午餐费 4800元/月 1月 4800

小计 35000

直营店投资预算：

项目 计价方式 数量 金额（元）

单个直营店固定资产投资预算

铺面押金 250元/┫ 50┫ 12500

铺面装修 25000

连锁店注册 20xx

订做办公桌椅 3000元/套 1套 3000

电脑及周边设备 30000元/套 1套 30000

中介应用软件 5000元/套 1套 5000

电话、网络初装 3000元/户 1户 3000

空调 4000元/台 1台 4500

其它设备 5000

合计 90000

折旧 77500按三年计提折旧，平均每月2150元

直营店办公费用计划：

名 称 计价方式 数 量 金额（元）

单个直营店每月的办公费用

铺面租金 12500元/月 1月 12500

店长工资 2500元/月 1人 2500

会计文员工资 1500元/月 1人 1500

经纪人底薪 800元/月 12人 9600

员工福利 20xx元/月 1月 20xx

水电管理费 1700元/月 1月 1700

电话和上网费 20xx元/月 1月 20xx

广告费 4000元/月 1月 4000

办公耗材 20xx元/月 1月 20xx

小 计 38000

根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元

公司注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办公费用（183.96万元）+六个月的固定资产折旧（11.27万元）=282.24万元

2）、效益分析

项目 比例

中介服务业务利润

分配 经纪人提成 佣金收入×20%

连锁店管理人员提成 佣金收入×5%

总部服务费 佣金收入×5%

税收 佣金收入×5%

连锁店提成 佣金收入×65%

（注：提成比例为平均数）

项目 比例

评估业务利润

分配 评估业务员提成 评估收入×20%

评估师提成 评估收入×5%

税收 评估收入×5%

公司提成 评估收入×70%

项目 比例

二级市场业务利润

分配 销售代表提成 佣金收入×3%

销售经理及主管提成 佣金收入×5%

策划及其它参与提成 佣金收入×7%

税收 佣金收入×5%

公司提成 佣金收入×80%

本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；而后三个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：

a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个月5家店总佣金收入为120万元；

b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元；

c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为30万元。

公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司收益为118.5万元=120万×70%+15万×70%+30×80%

本阶段末公司净资产为212万元＝300万元－276.14万元＋80.91万元－11.27万元＋118.5万元

2、发展阶段

1）、投资预算

项目 计价方式 数量 金额（元）

总部新增加固定资产投资

新装电话 800元/台 5 4000

个人办公电脑 4000元/台 5台 20000

手提电脑 15000元/台 2台 30000

投影机 5000元/台 1台 5000

办公桌椅 700元/套 5套 3500

摄影机 12000元/台 2台 24000

小计 86500

折旧 86500元按三年折旧，平均每月计提2400元

名称 计价方式 数量 金额（元）

总部新增加的办公人员

工资 副总经理 4500元/人 1人 4500

IT专员 3500元/人 1人 3500

业务专员 20xx元/人 2人 4000

客服人员 20xx元/人 2人 4000

评估业务员 1000元/人 1人 1000

小计 17000

名称 计价方式 数量 金额（元）

总部每月新增加办公费用

电话费 500元/台 5台 2500

办公用品 3000元/月 1月 3000

水电管理费 1000元/月 1月 1000

差旅费 6000元/月 1月 6000

广告费 10000元/月 1月 10000

午餐费 1500元/月 1月 1500

小计 24000

区域分部投资预算：

名称 计价方式 数量 金额（元）

区域分部注册

专业公司协助注册 25000

聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人 18000

聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000

小计 61000

名称 计价方式 数量 金额（元）

区域分部固定资产投资预算

办公场地押金 35元/┫ 150┫ 5250

场地装修 60000

办公桌椅 700元/套 20套 14000

会议台 3000元/套 1套 3000

主机 10000元/台 1台 10000

个人办公电脑 4000元/台 8台 32000

复印机 12000元/台 1台 12000

扫描仪 20xx元/台 1台 20xx

普通打印机 400元/台 1台 400

图片打印机 2500元/台 1台 2500

传真机 1500元/台 2台 3000

电话安装 800元/台 8台 6400

摄影机 12000元/台 2台 24000

小计 174550

折旧 169300元按三年折旧，平均每月计提4700元

区域分部人员及工资计划：

名称 计价方式 数量 金额（元）

区域分部每月办公人员工资

副总经理 4500元/月 1人 4500

部门经理 3800元/月 4人 19000

企划专员 3500元/月 1人 3500

培训专员 3500元/月 1人 3500

IT专员 3500元/月 1人 3500

房地产估价师 3000元/月 1人 3000

业务专员 20xx元/月 3人 6000

法律专员 20xx元/月 1人 20xx

会计和出纳 20xx元/月 2人 4000

预计全资的区域分部业务收入为7195万元

a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元， 22个店20个月的总佣金收入为3520万元；

b、评估业务的月均评估收入为5万元，7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元；

c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。

d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元（每个店月均收入为8万元），共计1575万元

公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25万元

公司净资产为4063.71万元＝510.9万元＋366.33万元－329.02万元＋3515.5万元

八、结论

DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。

市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。

项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。

市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。

资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到4000多万元，而且以后的收益是稳定增长的。

投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。

综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。

这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。

作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎样的抉择呢？

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

宏观调控下的房市：

自XX年密集的宏观调控政策出台，房地产市场的量价齐升的势头在停滞在下半年，现在看来那是本次宏观调控政策抑制的行业拐点，至今已经有1年有余的时间。也随着时间的推移，也在媒体的“助力”下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌开始频频出现在媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，一线、二线、三线，国内各城市房地产市场距离高点的位置出现大幅度的价格回调。

金融环境下的房市：

起始与美国次级债危机，从开始出现问题到演变成今天的全球性金融危机，并已经波及到实体经济。

国内的楼市在去年的空前的调控抑制政策带来的资金困难，不辛的叠加了金融危机，当管理层意思到“下手太重”，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业，终于在XX年的第三季度出现松绑的积极信号。然而股市的深幅暴跌，消灭了房地产主要的目标客群的中产阶层，下跌截止到10月一年时间蒸发约24万亿市值，大量的民间资金在股市消失，市场投资能力迅速下降。

行业苦行下的楼市：

在XX年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的降价但力度不足的促销下，得到一个经验就是“持币观望，还没到底”消费认知，市场出现恶性循环。预计在XX年的最后一个月以及XX年春节前市场会引来一次较为猛烈的下跌，预计幅度将会达到10%～15%左右，理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。但是稳健的投资者在等待XX年度以及XX年第一季度的报告。市场的信心恢复需要时间来聚集。何时结束盘整的格局这有待于

国内、国际市场的整体表现。个人估计：形势会像向好的方面发展，但有待时间考验。

需求分析:

由于我国的经济成长是依赖于三驾马车的拉动，出口、投资、消费。金融危机的爆发直接影响到我国外贸出口的大幅减少，并于10月首次出现负增长。由于国内实体企业较大程度上是出口外贸企业，当国际上的金融危机延烧到国内出现直接绕过“金融”这道防火墙直接伤及我国的实体经济，失业率的增加，对未来的不确定性导致消费信心进一步下降。美国的7000亿救市计划，主要用于金融企业的救助，并未对其实体实体经济进行救助，导致美国大量企业由于受到金融的影响濒临或正在破产，失业率大幅度上升，美国的消费需求急剧下降，刚刚开始的圣诞购物季的第一个重要时间窗口的感恩节购物零售数据表现不乐观。市场的解读美国的经济问题可能比想像中还严重。有经济学者认为美国的经济可能要到20xx年下半年才能走出低谷，最快在6月出现转机。届时美国的经济转暖，市场消费信心的提升，人民币适度的贬值，才能对国内的外贸出口起到提振作用。

央行刚刚宣布部的两率下调是几年来最大的力度下调，实际上是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。

A市当前房产市场状况与国内的大部分城市一样出现成交量大幅萎缩，但是不同的是价格没有明显的调整。如果地产市场没有出现最后的一跌，这将留给我们足够的价格空间与形成有利于市场竞争的高性价比。按照往年的经验A市的销售经验是：在春节前后客居在外的A人就会形成购买房产的小高峰。

综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。目前，我们结合市场的实际情况，只对行业回暖期、行业拐点、观察期作政策的研讨与判定。

观察期。在全球金融危机爆发后，美国宣称将会在今年11月底实施援救方案。这7000亿美元是靠印钞机还是从国债等筹集，其关键是否涉及侵犯其他经济体的利益。如果美国用牺牲其他经济体的利益，将风险转嫁给其外债债权国。

那其他经济体的进一步下滑将会是更加危险。如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑。这此间时间段内均属于观察期。

行业拐点。在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。如在观察期间，国家经过几次的降息以及降低保证金率。即保证金率在15%以下，贷款年利息6%以内，并相应对房地产行业确定扶持、发展的主基调。预计判定时间点是在XX年的3月至5月份，两会各地政策出台后，到重点关注国际国内的相关产业经济指标是否发生转向。

行业回暖期。针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。

行业上升期。行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12～13%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。

为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案;(悲观部分，另做阐述)

第一部分：销售部署

一、 X年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与A楼市近况，新城在20xx年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。

目前剩余商品房(商铺+住宅)情况

商住楼住宅剩余 119套 合计面积：13916M2

均价：1950元/M2 共计：2700万

商铺剩余面积 7585.87M2

均价：4100元 共计：3110万

公寓楼住宅剩余 183套 合计面积：24942M2

均价：2500元 共计：6235万

商铺剩余面积 3578.83

均价：4100元 共计：1460万

合计：住宅：302套 面积：38858M2 总金额：8935万

商铺：面积11164.7M2 总金额：4570万

二、XX年度目标解读

我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271M2,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680M2,占总推出体量的8.2%。

XX年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：

1、前提：XX年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。

2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%)。

考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在XX年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。

综上所述，XX年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。

结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于X年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对XX年度的营销任务做如下大致安排：

按完成可销售住宅总量的75%作为销售最底值控制，即住宅226套，总销售金额6700万(非回款量)，加上商铺合计7400万，争取在此基础上突破。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

谈判时间：x年6月21日

谈判地点：E酒店

谈判双方：united media(甲方)

camden football club(乙方)

谈判人员：甲方：

乙方：

谈判内容：united media 与camden football club 协商合作

甲方首席：早上好，程经理，很高兴见到你。

球队经理：你好，刘总。

甲方首席：看到最近的报道，今年你们又在欧洲杯上取得了很好的成绩，恭喜恭喜。希望你们在将来会创下更高的佳绩。

球队经理：哪里哪里，都是球员们努力的结果，而且，我们的球员也相当的有责任感，会一直向最高的荣誉挑战。

甲方首席：我相信，你们一定会取得成功的。好吧，现在开始我们今天的主题吧。在这之前，我们已经了解了你们俱乐部的基本情况，知道今年来，你们球队在欧洲杯上取得了四分之一的决赛资格，实力相当雄厚，有很好的发展前景。所以我方愿意与贵方球队合作，为你们做各种专题报道。

球队经理：非常感谢，这是我们整个球队的荣幸。

甲方首席：哪里，程经理谦虚了。我们公司经过多方考量，决定出资三千万英镑购买你们球队四年的赞助权，具体情况是每年六月份支付750万英镑，如果遇到我公司资金周转困难，可以延期一个月支付。并且，由于我方公司对等级要求较高，如果你们球队在这个期间被降低等级，这个赞助协议将重新协商。另一方面，如果你方球队获得了欧洲杯冠军，我们将增加一千万英镑的赞助费，你看如何? 球队经理：刘总，你放心，我们球队的能力是有目共睹的，球员们也一直很努力，我们能保证你方的等级要求，所以三千万英镑这个价格恐怕不太合理。我们球队要求合同价值四千万英镑，并且不附带任何附加条件。其中，第一年支付两千万英镑，因为我们需要这笔钱来扩大场地的座位容量。合同总值是根据我们前一个赞助合同，球队估值以及当前足球市场总行情来制定的。而且我们认为就我们当前的知名度和认可度，这个价值是相当值得的。

甲方首席：嗯，就我们对足球市场的了解，这个价格对获得了欧洲杯冠军的球队来说是非常合适的，不过，你们球队目前虽然取得了相当大的成绩，也有很好的发展前景，但毕竟还没有获得过一次欧洲杯冠军，所以我们还是坚持三千万英镑的赞助费。而且，我方也说过，只要你们取得冠军，我们就会增加赞助费一千万英镑。

球队经理：请给我们一点考虑时间。容我方人员商讨一下。。。。。经过商讨，我们拒绝这个附加条件。我们球队预计的赞助费是四千万英镑，其中的四分之一如果被附加了额外条件，将影响我方各项财政政策的决策。我方可以退一步降低合同总值，三千八百万英镑，考虑到你方的资金流转问题和我方扩容的需求，第一年支付一千五百万英镑即可。这已经是我们的最低底线。

甲方首席：看在你方这么有诚意合作，那我们也应你方要求，增加赞助费五百万英镑，即三千五百万英镑。同时，同意你方第一年支付一千五百万英镑的条件，但是余款的支付条件由我们决定，在合同到期时支付如何?

球队经理：根据我们球队的收益和支出情况，合同总值低于三千八百万无法满足球队的需求，不能保证球员和俱乐部的利益，这将严重影响我们球队的长远发展。此外，到期支付余款的条件，我们无法接受，球队的资金流转影响球员的薪金、各种比赛的费用、球员训练费用的支付，到期支付没有可能接受，余额必须在后面的三年平均支付。

甲方首席：嗯，我们考虑了一下，三千八百万英镑也可以接受，余额支付条件也可以，只是，我们希望你们接受一下条件。在球场内的四周挂上四副巨型海报来宣传我方公司，并在所有的球场入口插上标有我公司标志的旗帜，主看台要标上“The United Media Stand”同时所有球员的衬衫上要印有我公司标志;俱乐部球队的衣服采用我公司蓝底线条;球队的两大主力每年至少有25天的宣传，其他球员就需要15天。另外在每场球赛结束后，要对我公司进行一定的宣传。俱乐部球队整体进行宣传每年不少于10次。

球队经理：

甲方首席：

球队经理：

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

会议:高校后勤物资联合采购座谈会

时间:20xx年7月6日下午14:30

地点:浙江教育综合大楼812会议室(学院路35号)

主持人:刘奇

出席:省教育厅计财处副处长陈达;浙江大学、浙江工业大学、浙江工商大学、杭州电子科技大学、浙江传媒学院、浙江交通职业技术学院、教育发展中心滨江公司的商贸、物业、公寓相关负责人;商专会、物专会、寓专会负责人。

会议纪要如下:

为了推进落实高校后勤物资联合采购工作，省教育厅和后勤协会组织召开了物资联合采购座谈会，会议就高校商贸、物业和学生公寓的部分物资联合采购工作进行了讨论研究，与会同志就高校后勤物资联合采购相应事宜达成如下一致意见:

一、在7月12日前，由浙大联配中心负责根据会议讨论情况，对浙

江省高等学校后勤物资联合采购管理办法(试行)稿进行进一步完善，并经协会和省教育厅审定后，以协会名义尽快颁布实施。

二、高校新增相关后勤物资联合采购参照现伙专会物资联合采购模

式实施，具体由协会相应的专业委员会指导下，依托浙江大学相应实体成立联合采购平台实施。

三、商专会、物专会、寓专会应在7月12日前召开主任会议(或是

常务理事会议)，专门研究联合采购相关事宜如采购范围和组织实施方案等，并与相应的浙大同力商贸、浙大求是物业、浙大新宇集团进行对接。

四、建议协会尽快成立物资联采领导小组(暂定名)，加强对联合采购工作的领导。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

会议主题: 营业厅扩建房屋租赁事宜

会议时间:20xx年4月18日

会议地点: xx公司5楼小会议室

主持人：卢杰(乙方)

记录人：付鹏(乙方)

谈判双方人员:

出租方(甲方)：

卢旺达，李明

承租方(乙方)：

谈判会议内容：

一、甲方陈述意见：甲方将孝昌县隽水镇隽水大道225号四个门档(210平米)租予乙方;四个门档年租金28万，以后租金年递增10%，租赁期5年，并要求联通公司承担部分原租户装修损失和搬迁费用。

二、乙方陈述意见：因周边单个门档(40-50平方)租金一般为5万元(不含税金)上下，我公司认为应参照此行情，要求租金降到单个门档年租金6万元且甲方提供税票，年租增幅以6%为宜;因原租户退出引起的装修损失和搬迁费用，联通公司没有接受承担的惯例。

三、甲乙双方共同意见：

经甲乙双方多轮坦诚协商，达成如下一致意见：

1.房屋租金按年结算，.6.1日至.12.31租金为贰拾万元整(小写200000元)，x.1.1日至x.12.31租金为贰拾伍万玖仟贰佰元整(小写259200元)，以后三年内租金按前一年的.基数的8%进行递增；

2.原租户退出过程中，产生的任何其他纠纷，均由甲方自行处理，乙方概不负责;

3.要求甲方按时交房，不得影响乙方进场装修。如甲方不能及时交房，需按两倍日租给予乙方赔偿。

四、本谈判纪要作为合同附件，与合同具有同等法律效力。

甲方参会人员签字：

乙方参会人员签字：

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有＂强销＂色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。为了适应市场的变化，对20xx年的工作做出了如下计划。

加强广告的投入。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。所以，在新的`一年，每个人都应该加把劲，把业绩做到最好！

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

转眼之间又要进入新的一年-20xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.

20xx年是我们xx地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的"十一中秋"双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

第一阶段：项目开发前期阶段

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容：

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉;

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略;

主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描;

③供给量分析

④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套;

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等;明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的swot分析(优劣势分析)

基于swot分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

各阶段推广主题策划

各阶段营销分析与总汇

各阶段市场动态分析与对策

各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

②代理：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司

对项目进行交底，要求各投标代理公司各自提交营销策划报告

组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业代理公司。

签订《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

注：如选择专业的物业代理，则本项目的全程营销策划及销售执行均由代理公司完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训;

二、制定销售模式、设计销售组织的架构;

三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页;

第四阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率;

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一、广告公司确定、VI设计。

z的广告公司招标的初步工作现已完成，广告公司的确定对于z营销策略的实施、项目形象的顺利推广有极其重要的作用，现希望公司能在3月7日前最后确定z的广告公司，以便日后工作的进行。如未能及时确定广告公司，将会影响日后广告的投放计划的实施和公司品牌的推广。工作进度计划如下：

工作名称工期开始时间完成时间

1、广告公司确定

2、广告公司熟悉z项目和筹备

3、VI设计

初案

修正

二次修正

确定

二、确定物管公司

为了尽早树立z项目良好的形象和完善z项目的整体管理，更好地为以后z的销售打下坚实的基础，希望公司尽快确定物管公司。因为物业管理公司进场需要一段筹备时间，具体工作进度计划如下：

工作名称工期开始时间完成时间

1、物管公司确定

接洽

确定

2、物管公司筹备

3、物管公司正式进场

三、户型测绘与预售证申请。

z新地产预售证的申请未能按原定日期进行，原因在于业务拓展部进行预售证的申请必须以项目部进行户型的测绘作为前提。未能及时获得预售证，将会影响z项目进行广告宣传和销售筹备策划工作，导致日后的其它工作计划受阻。希望公司能协调项目部和业务拓展部协调，于3月下旬完成户型测绘和预售许可证。

四、现场楼身包装与工地围墙重整。

项目的现场楼身缺乏包装和工地围墙表面残旧，为了树立好新地产品牌和z项目形象;使目标客户多渠道了解z的项目。工作进度计划如下：

1)现场楼身

宣传内容：项目名称和电话号码

材料："z新地产"白色塑料网，灯网8.5米X7.5米共5个字共319平方米，灯管材料：采用金剪刀牌彩虹管，每个字围三层管、一个字260米，五个字共1300米。字的颜色为红、黄、蓝、任选一种，材料加厚防火PVC，每个字8米X7米，五个字共280平方米。电话号码共8个数字，灯网4.5米X4.5字，共8个字，共162平方，彩虹管每个数字围120米共8个数字，共960米。每个数字4米x4米含电线为4平方圆标准线、电缆为庆丰牌，稳压器及定时开关为佛山照明厂出品。

费用：约6万元

完成时间：3月20日

2)工地围墙：

整改位置：L4区东西两面+ L4区北向32幢以西+ L8区东西两面

长度与面积：700米X 2.2米= 1548M2

宣传内容：

公司品牌

项目名称、电话、形象定位。

费用：620元

五、公关活动安排。

1)拔高项目形象与知名度公关活动

主题：国际影星寻找广告女主角活动

目的：

炒作

树立项目品牌与提升项目形象。

迅速提高项目知名度。

扩大项目宣传面。

奠定项目地位。

拍摄广告片。

费用：约700万(含拍摄费用)

宣传区域：大中华区

时间安排：

3月7日--3月10日：联络广告公司

3月11日--3月18日：确定广告公司并签定合同

3月18日--3月22日：形成操作方案

3月25日--3月25日：新闻发布会

3月25日--4月20日：活动执行

4月25日--4月26日：活动结束

4月28日--4月30日：拍摄

5月1日--5月3日：完成剪接配音

5月7日--6月1日：广告片投放

活动操作：

邀请港台记者召开新闻发布会，国际影星面向大中华区寻找z新地产广告女主角。

安排各方媒体全程追踪采访报道活动最新动态。

选定女主角后拍摄各种用于平面设计的正片和电视广告片。

广告拍摄：

计划由中标单位全面统筹本次活动，包含广告片的拍摄，

2)学术研讨会。

主题：香港巴马丹拿广州推介会。

时间：3月下旬14：30--18：00

地点：zL13区销售中心三楼

出席人物：

新世界--项目总监汤洪先生

巴马丹拿--首席设计师、设计总监

邀请单位--各房产公司业内高层人士、瀚华公司、规划局、珠江新城

指挥部、华工设计院。

记者--广州日报、南方都市报、羊城晚报、广州电视台、南方楼市

楼市快车。

总人数不超过50人

操作形式：主办单位--巴马丹拿公司

协办单位--新地产中国地产广州项目管理中心

宣传重点：z新地产规划设计介绍

会议议程：

1)P&T公司背景介绍。

2)P&T经典设计介绍。

3)P&T以z新地产案例介绍。

4)P&T接受邀请嘉宾关于z规划设计提问及研讨。

5)P&T20xx年中国发展计划。

6)P&T接受媒介记者采访。

7)晚宴前安排记者采访邀请到场规划局、设计院等专业人士及z项目负责人。

8)晚宴。

活动操作：

1)以P&T公司作为本次活动的主导单位，从第三者的口中侧面带出z项目，避免"黄婆卖瓜"现象。

2)在整个推介过程中会有50%时间对z项目作出重点的介绍。

3)在媒介记者缮稿方面也会将宣传的重点从P&T公司介绍过渡到z项目。

活动费用：

现场包装--5000元

晚宴--10000元

记者稿费--15位X 300元= 4500元

纪念品--60份X 200元= 120xx元

礼仪小姐--2名X 150元= 300元

请柬印制--20xx元

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

时间:20xx年3月31日上午9:30时

地点:学院行政图书大楼三楼会议室

主持人:夏宇波

出席人员:徐丹、涂波、刘宝荔、谭惠南、唐金华、王冰、郭志刚、陈玲丽、武睿

记录:谭惠南、武睿

纪要内容

一、会议研究物资采购部门的分工如下:

1.学院教学仪器、实验设施、实验耗材、实验室家具、设备维修由学院设备处统一采购，建账管理。

2.办公家具、办公耗材、办公用品、学生桌、椅、床、柜等、后勤用品、工程材料等由学院总务处统一采购，建账管理。

3.电脑、多媒体设备、复印机、打印机、传真机、网络设备及耗材、维修由学院网络中心统一采购，建账管理。

4.图书和期刊由图书馆统一采购、验收、编号、装订、入库、建账管理。

5.学生用教材由教务处统一采购，建账管理。

二、对上学期开学时由集团采购部门采购的一批物资，如办公家具、电脑、打印机、复印机、传真机等，会议研究，由设备处派人与财务处陈玲丽会计对接做好建账工作。

三、学院所有固定资产账目统一由设备处管理，总务处、网络中心采购属固定资产的物资均将账目送设备处统一建账。

四、各采购部门批量采购的低值易耗品，均试行由郭志刚同志作为采购稽核员进行确认并在单据上签字方可到财务处报账。

五、学院5万元以上的采购招标合同报集团合同审批小组，要求在5个工作日内审批完毕返回学院相关部门。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

时间：2

地点：马

主持人：

参会人：曹子义（党委副书记、人大主席）曹岭（党委副书记、纪委书记）张道元（党委委员、政法委书记）刘天鹤（副科级干部、白泥村包村领导）张清富（白泥村支书）、熊健（国土所所长）申时明（村建站站长）李道余（群众代表）刘敦荣（群众代表）刘敦学（群众代表）吴浩（湖北殷祖古建园林工程有限公司）吕世华（大方科技园艺场）黄安顺（贵州众隆土建工程劳务服务有限公司）李龙重（贵州淇铃交通建筑工程有限公司）

记录：

会议内容：

一、本次竞争性谈判严格按照"公平、公正、公开"的原则进行，由镇纪委书记曹岭和三名群众代表全程监督，确保了此次竞争性谈判结果的`客观、公正、真实。

二、会上，对各参与本次竞争性谈判的承包单位进行了资格审查，并由评标小组通过类似工程业绩、设计方案评比以及投标报价三个元素对各单位进行了综合评分，最后的评分结果为：大方科技园艺场99、99分；湖北殷祖古建园林工程有限公司95、95分；贵州众隆土建工程劳务服务有限公司91、77分；贵州淇铃交通建筑工程有限公司91、47分。大方科技园艺场以99、99分荣居第一，成为本项目的第一中标人。

三、为确保该工程项目能保质保量有序进行，中标人应向业主缴纳工程总价的10%作为保证金，待工程竣工验收后一次性无息退还。

四、若第一中标人弃权，自动按本次评分排名进行递补。

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

时间：20xx年xx月xx日13︰00～13︰40

地点：资产保全部会议室

主持人：

参会人员：

记录人：

会议内容

一、“x公司”(法定)代表人代表“x公司”向我社通报了x公司未能按时还款的原因及公司目前的经营状况，x公司未能及时归还白云联社借款主要系原因;“x公司”对该公司在白云联社x万元的债务不存在任何异议，担保单位对债务人在白云联社的债务继续履行担保责任。

二、由“x公司”在此次商谈之日起的一个星期之内按照白云联社要求完成还款计划的`拟定。

三、具体的还款事宜由联社资产保全部牵头和信用社信贷员协助与“x公司”接洽;

四、本会议纪要作为白云联社对债务人、担保人主张债权的重要法律依据;

五、本会议纪要一式份，债务人壹份，担保人(单位)壹份，信用社壹份，白云联社资产保全部壹份。

参会人员签字：

白云联社资产保全部

20xx年xx月xx日

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

甲、乙双方就租用甲方房屋一事：经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：

一、甲方将其归属所有权的 ，面积 平方米 ，租给乙方使用。

二、乙方的租期从 起至 日 止。为期 年。

三、租金 现金 支付，每月 租金，乙方一次性支付一年租金 元 .四、甲方须向乙方出示房屋的正本房产证和有关证明。

五、乙方需承担租用期间住房的一切管理费用，其中包括小区管理费，电视收视费，水、电、煤气费和电话费等。

六、乙方在租房期间必须爱护好房屋设施，如有损坏，乙方负责赔偿或修理完善，若乙方需装修或改变房屋结构，需经甲方同意。合约期满按米修去丢原则办理

七、乙方在租房期内，不得将租房作违法经营场所。一经发现，除按法律制裁外，甲方有权收回房屋，所剩租金不退。

八、乙方在租房期间未经甲方同意不得将房屋转租他人，如未经甲方同意转租，此协议无效，安全责任由乙方自负。

九、如租期满，乙方需继续租用，须提前一个月与甲方交涉说明，并提前交清下年租金，如乙方不再续租交清租房期间的所有费用，退还甲方钥匙并结清相关手续给甲方或中介方；如不按此办理责任由乙方承担，甲方和中介方有权在租房期满五天后打开房屋另行出租或使用。

本协议一式两份，经双方代表签字后生效，具有法律效力，双方必须共同遵守。

——

甲方（租赁人）：

身份证号：

联系电话：

乙方（承租人）：

身份证号：

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

摘要：随着我国经济水平和科技水平的不断提高，各企业的发展迎来了繁荣时期，但企业之间的竞争也越来越激烈。企业想要在残酷的竞争环境中生存下去，就必须做好经济合同管理工作。财务监管作为经济合同管理中的核心，有着不容忽视的作用，因此，企业提高对经济合同管理中财务监管的重视程度，并采取有效的措施提高监管水平是非常有必要的。本文对企业经济合同管理中的财务监管进行了深入地分析，并阐述了自己的见解，希望可以为相关人员做好财务监管，提高企业的竞争力提供一点帮助。

关键词：企业；经济合同管理；财务监管

近些年来，在全球经济一体化快速发展的过程中，企业也越来越成熟，经济管理对企业的长远发展有着至关重要的作用，而财务监管和经济管理又有着密不可分的联系，所以企业做好财务监管是非常有必要的。

一、财务监管对合同管理的现实意义

1.可以确保合同管理制度的落实

当双方签订了合同之后，一方应该按照合同要提交货物，另一方则应该按照约定付款，在付款的过程中，财务人员应该对合同的原件以及结算账款时需要使用的材料进行核对，在确保材料齐全并且信息没有差错之后，还应该对预付款的比例进行有效控制，若是有需要付款金额超出规定的标准，可以拒付。财务监管部门只有将自身工作做好，充分发挥监管的作用，才能确保按照合同规定进行付款的环节是公平公正的，只有做好经济合同管理，企业才能长远发展下去，其竞争力才能有所提高。

2.可以遏制超出标准的支出等问题

企业在发展的过程中是离不开资金支持的，所以很多企业为了提高自身竞争力，会从成本控制方面，认为只要将成本费用控制在一定范围内就可以提高竞争力，此种想法是错误的，企业的成本支出会受到超预算支出的影响。因此，财务监管部门在日常工作中，应该发挥自身监管的作用，对企业活动中的各项资金支出进行严格的控制，并协调各部门的工作，从而对超出标准的支出进行有效的控制，确保企业可以有充足的资金周转。

3.可以提高合同管理水平

企业在发展过程中，必须做好合同管理工作，而想要提高合同管理水平，除了做好财务监管工作之外，还可以通过协调各部门的工作来进行实现目标。合同管理以及财务监管是始终贯穿于企业活动中的，所以让各个部门通力合作，既可以使合同签订工作更加顺利的开展，也可以降低违规现象出现几率，而且还能够有效规避风险，这对企业发展来说是百利而无一害的。另外，有效的财务监管，还可以为合同管理工作的实施营造良好的环境，从而提高合同管理水平，促使企业获取更多的经济利益。

二、财务监管在经济合同管理中的具体应用

1.在采购合同中的应用

在企业的经济活动中，采购是最基础也是最重要的一项活动，若是此项活动出现问题，那么企业的生产以及销售等环节都会受到影响，鉴于此种情况，在采购和合同管理中应用财务监管有着积极的作用。在经济合同管理中应用财务监管可以按照以下几个步骤进行：第一，想要签订采购合同，首先要做的就是明确采购计划，若是计划不合理，采购就会出现问题，因此，财务监管部门应该对制定的采购计划进行审核，还应该对企业库存的实际情况进行核查，进而判断库存是否可以满足生产需求，从而避免库存积压情况出现；第二，当采购部门明确了需要采购材料的数量之后，监管人员就应该通过对订货报价制度进行分析来选择最合适供应商；第三，若是供应商要求预支付部分的货款，应该掌握好支付的度，若是没有要求，最好是采用货到付款的方式；第四，在签订合同阶段，监管人员需要对数量、交货时间以及质量等条款进行仔细检查，在确保没有问题之后才能签订；第五，应该监督合同中对发票规定的履行；第六，当企业按照约定付款时候，监管人员检查书面验收报告是否完整。

2.在销售合同中的应用

监管部门在对销售合同进行监管的过程中，应该按照以下步骤进行：第一，对签订销售合同的授权以审批。销售合同主要有两种形式，一部分是现金销售合同，另一部分是赊销合同，两种合同审批程序是不同。在签订金额不一样的销售合同的时候，应该让不同级别领导来进行审批。所以监管人员对现金合同进行监管的过程中，应该对企业的资金支持进行调查，并坚持款到发货原则。在对赊销合同进行监管的时候，需要对客户的信用情况等进行了解，将不符合标准的客户剔除出去，还应该对收款的期间以及方式等进行核对；第二，应该对已经签订好的合同的备案是否移交到相关部门进行核对，在合同执行结束之后需要将其送交到财务部门；第三，当赊账的情况出现之后，相关部门就应该按照签订好的赊账合同来催款，若是客户在规定的期限内没有偿还货款，监管部门就可以将其还没有收到的款项报高给业务部门。若是有可能发生怀帐现象，就应该提前做好应对准备，并将此行为出现的原因找出来，进而采取有效的措施解决问题；第四，当销售合同签订好之后，相关部门应该按照规定下方发货单，让库房按时发货，与此同时，还应该编制发票，并将其和出库单一起移交到财务部门，销售单中应该表明合同编号，然后开具发票，并对客户的信用情况进行审核。

三、结语

综上所述，在企业发展中，经济合同管理是极为重要的环节，而财务监管作为经济管理工作中的重要组成部分，有着不容忽视的作用，鉴于财务监管的重要性，企业必须采取有效的措施来提高监管水平，并将监管工作切实落到实处，从而确保合同的高效履行。与此同时，还应该将财务监管和合同管理两者进行有效结合，从而充分地发挥财务监管在合同管理中的作用，减少企业面临的经营风险，提高企业的经济收益，进而为企业的长远发展奠定良好基础。

参考文献：

[1]戚小新.浅析企业经济合同管理中的财务监管[J].财经界,20xx（24）:206.

[2]林艳.浅析企业经济合同管理中的财务监管[J].商,20xx（29）:206-206.

[3]靳淑琴.浅谈企业经济合同管理中的财务监管[J].金色年华：下,20xx（10）:154-154,104.

[4]秦杰.企业经济合同管理中的财务监管职能[J].现代经济信息,20xx（7）:164.

[5]陈光星.电力企业经济合同管理中的财务监管职能[J].企业改革与管理,20xx（15）:85-86.

作者：江林 单位：十堰市财务开发总公司

◈ 租房谈判的整体策略 ◈

一、合同管理在石油企业管理中的重要意义

经济社会发展至今，各个企业直接的经济合作关系基本都是通过一定的合同来实现的，因此科学的进行合同管理也应该是企业管理的重要内容，对于每一个石油企业来说，也应该进行必要的合同管理，科学的合同管理对于石油企业管理具有重要的现实意义。一方面，科学的合同管理能够有效提高石油企业的核心竞争力，在当前社会提倡“合同之治”的背景下，石油企业进行必要的合同管理，对于降低企业生产成本，规避各种风险以及在激烈的市场经济竞争中提高企业的核心竞争力都具有重要意义。另一方面，在合同签订全过程进行科学的合同管理，对于石油企业来说，可以有效的降低合同履行过程中的各种风险，减少很多不必要的经济纠纷和利益纠纷，保证企业能在一个良好稳定的环境下更好的发展，保证企业在市场经济条件下正常运行，进而促进企业利益最大化，促进企业又好又快发展。

二、石油企业合同管理过程中的风险防范

1.合同缔结风险防范

所谓合同缔结风险，它是一种在合同缔结的过程中产生的风险，在合同缔结或是成立的过程中，其中的风险非常大。基于合同管理的法律方面来看，合同一般都是分为要约方和承诺方两个方面的，但是对于石油企业来说，在特定的合同中，两者角色都可以充当。作为石油企业，其绝大多数的合同都和招投标有关，在这个过程中，石油企业一个非常重要的环节就是资质的审核，资质是否合格以及过去的合同履行情况等等都是石油企业在签订合同之前需要进行考虑的问题，这些工作的开展都将有利于石油企业对于合约另一方进行全面的认识并进行理性的选择。对于合同另一方缔结合同的目的的识别是一个难度很高的问题，但是可以通过对于合同另一方的合同履行记录以及基本的情况进行调查，并进行合理性、合法性的判断，若存在部分违规或是不符合相关行规的行为，那么就需要对于合同的.缔结方进行慎重选择。

2.合同文本风险防范

我们常说的合同文本风险，它是指在合同签订过程中，由于合同中的文本内容缺陷或不足而产生的利益纠纷，并引起合同方利益受损的一种合同风险，因此合同文本风险在很大程度上也是一种技术性风险。一方面这种风险是由于合同的起草方的疏忽和遗漏或是故意性造成的，另一方面也和当事人对于合同内容相关的法律法规以及意思理解不明确导致的，有时候造成这种合同纠纷是双方当事人的共同责任，有时候也可能是当事人的一方故意而为之。比如合同你内容中如果对相关的违约责任不能明确或是相关内容表述不清楚的话，那么就很可能导致合同纠纷或是利益分歧。因此石油企业在合同管理过程中，要有效的对于合同文本风险进行防范和规避。作为石油企业，首先要建立健全合同管理制度，并根据自身的实际情况，建立标准合同制度，在实际中也要切实的履行这一制度。另外在合同审阅中，要组织专业人员进行全面的内容审核，对于合同中内容不明确或是对自身利益保障不完善的地方要提出质疑并要求修改，总之要做好合同文本风险的有效防范。

3.合同履行风险防范

合同履行风险是在合同签订之后的一种风险防范，合同在形成缔结形式之后就有着一定的法律效力，而在合同中之前，任何一方违反了合同的相关规定，都将按照合同的相关规定承担一定的法律责任，由此也就给合同另一方带来了一定的合同履行风险。在既定的具有法律效力的合同面前，积极履行合同内容和规定是合同双方的共同义务，一旦有一方不能够正确履行合同，那么另一方的利益就会受到损害，这对于合同另一方的当事人是非常不公平的。正常情况下，合同不适当履行主要分为两种情况，一种是根本违约，另一种是履行不当，而其中的根本违约则主要表现为价格、货款等等方面的违约。因此作为石油企业，在合同履行的过程中，只要另一方没有正确履行合同内容，或是给自身利益带来损害，那么石油企业则拥有直接的抗辩权，可以按照合同的相关内容或是相关的法律规定向对方进行申诉并要求其承担相应的违约责任，同时也可以直接通过相应的法律途径来维护自身的权益。

三、结束语

合同管理作为石油企业日常经营管理过程中的重要管理内容，它对于企业的经营发展具有重要的现实意义。但是由于目前很多石油企业由于合同管理理念以及意识落后，再加上并没有真正的意识到合同管理工作的重要价值，因此在实际的合同管理过程中仍旧存在着很多的问题，这需要各个石油企业在实践中不断的进行总结和完善。对于石油企业的合同管理来说，它不是简单的合同的签订或是履行，它更应该是一个全面、规范、系统的管理过程，通过系统性以及有效性的管理，保证能够将企业的合同风险影响降到最低，这也是保证企业健康平稳发展的重要保障。