上海租房合同

【#租房合同# #上海租房合同备案流程(二十篇)#】为了确保工作顺利进行,我们需要提前制定有效的方案，作为计划类文书的重要一环。以下是关于上海租房合同备案流程的整理，希望对大家有所帮助。

❖ 上海租房合同备案流程 ❖

孝感市教育局办公室

20xx年城区义务教育学校招生

有关政策解答

近日，市教育局出台了<20xx年孝感城区义务教育阶段学校招生方案>(以下简称<方案》），该方案相比往年，有较大调整，现就社会关心的相关问题进行解答。

1.<方案》制定出台的原因。

答:①依法办学，保障适龄儿童就近入学权利。②落实教育部和省教育厅有关文件精神。③促进社会公平，实施网络平台阳光招生。④明确各学校的招生规模，有效控制大班额,大校额。⑤规范招生行为和招生秩序。

2.与以往招生政策相比，有哪些变动和调整？

答:①明确各学校的招生规模，严格按规模招生。②随迁子女入学办法进一步明确。对于已办理居住证或已在城区购置 1 住房的随迁人员子女就学，继续按照《孝感城区随迁子女义务教育阶段入学管理办法（试行）》（孝教发〔20xx〕4号）执行；对未办理居住证或未在城区购置住房但申请了子女就学的随迁人员，实施积分制入学的办法。③启用招生平台，进行网上登记。④对“学区房”有限定。同一套房产，无论是自购还是租赁，在6年内，只可作为同一个家庭的子女就读对应小学的依据；在3年内，只可作为同一个家庭的子女就读对应初中的依据。

3.各学校招生范围（学区）有没有变动？

答：学区划分坚持市区一体、尊重历史，各学校的招生范围除个别学校有微调之外，大体保持不变。原属各相关学校学区的有关单位，学区不变。

4.各学校招生规模是怎么核定的？

答：按照各学校现有办学条件（硬件和师资），确定学校开班数，班额要控制在55人以内（教育部、省教育厅消除大班额工作要求），以此确定各学校招生规模。

5.今年启用招生平台，网址是什么? 答：招生平台网址是： 6.什么时候可以在招生平台登记？

答：家长在平台进行登记的时间是8月1日-10日。8月1日前安排的是测试时间，请各位家长不要登记，所有测试数据会在8月1日之前清除掉。

7.家长不会使用招生平台怎么办？

答：招生平台的用户操作相对很简单，我们也会向家长发 放家长使用操作说明。如果确实还有不会操作的，可以请周围的亲戚朋友邻居帮忙操作。如还有问题，可拨打咨询。

8.今年招生流程是怎样的？

答：①网上登记，时间为8月1日-10日。②网上预审，各学校在8月11日-15日对网上报名信息进行预审，反馈预审结果。③资料现场初审。8月12日-16日家长可在平台查询预审结果。通过预审的学生家长，带上所需的相关证件及材料的原件和复印件，按照学校反馈的时间，到指定的地点进行现场资料初审。未按期进行资料现场初审的视为放弃申请。④相关部门资料审核。家长提供的'证件由学校提交相关职能部门把关。⑤学校公示审核结果。8月25日前，在孝感教育信息网公示学校审核的结果及预录情况。⑥教育主管部门审核、调剂。对于达到了基本积分（20分），但积分未达到申请就读学校的随迁子女，教育部门在城区范围内按照“相对就近”原则进行调剂。录取结果报市纪委监委备案。⑦发放入学通知书。⑧报名入学。9月1日，新生凭入学通知书到指定学校报名入学。

9.过了网上登记的时间还能登记吗？没有登记可以报名吗？ 答：网上登记的时间为8月1日-10日，过了登记时间，该功能关闭，即家长不能再进行登记了。没及时进行网上登记的，可以在8月23-24日，带上所需的相关证件及材料的原件和复印件，到对应学校进行现场登记。对应学校如还有空余学位，可按有关要求将符合条件的进行补报；如无空余学位，将符合条件的汇总上报到教育行政部门调剂安排学位。不符合条件的，直接退回资料，不予受理。所以请各位家长一定要把握时间，虽然可以后期现场补登记，但如果对应学校学位已满，即使符合条件，也只能调剂安排到其他学校。

10.对学区房有限制吗？是不是凭房产证就可以申请到对应学校就读？

答：从今年开始，对“学区房”有限制。同一套房产，无论是自购还是租赁，在6年内，只可作为同一个家庭的子女就读对应小学的依据；在3年内，只可作为同一个家庭的子女就读对应初中的依据。家长输入房产证编号后，系统会自动与本平台已登记的房产证编号比对，并给出提示。

举例1：甲家长20xx年租住乙房东的房产，并以该房产为依据申请子女20xx年就读实验小学后，将房子退租，20xx-2024年间，丙家长又租住乙房东的房产，并以此为依据申请子女就读实验小学，这时，系统会提示该房产于20xx年已被甲家长登记使用。学校审核时，将不会通过丙家长的申请。自购房也是一样。

举例2：甲家长和乙家长同时租住在丙房东的同一套房产（合租），20xx年，甲乙两家长同时以该房产为依据申请子女就读实验小学，此时，后登记的家长会发现，系统提示该房产于20xx年已被先登记的某家长使用。

11.申请就读某学校，网上审核通过了，是不是就表示可以到该学校就读？

答：不一定。网上审核只是表明家长上传的证件符合就读该校的基本条件。家长还需带上所需的相关证件及材料的原件和复印件，在规定时间内到对应学校进行现场审核，验证资料 和证件的真实性和有效性。能否就读，还需根据学校学位提供情况（积分入学的，还需根据积分排名情况）确定。

12.有的资料不能提供，在网上填报时，可否随意填报？ 答：不能。家长提供的所有资料（含网上上传的）必须真实有效，无法提供的资料宁可不提供，也要保证资料的真实性，这很重要。所有上传的资料系统都会保存下来，还将记录在案，对学生的入学以及今后的综合素质评价有直接影响。

13.家长买房了，但是房子还没装修或其他原因，另外租房上学可以吗？

答：不能。学生就读学校的依据是学生法定监护人（一般是学生父母）的房产，只要已办理房产证或已交付（购房合同上约定的交房日期已到），就不得再以租房为确定学校的依据。

14.什么情况下可以租房作为就读学校的依据？

答：符合在城区就读基本条件且学生监护人（学生父母）在孝感城区未购置住房（房管局查询无房产或无购房备案）。

15.什么情况下可以学生祖辈的房产作为就读学校的依据？ 答：符合在城区就读基本条件，学生监护人（学生父母）在孝感城区未购置住房（房管局查询无房产或无购房备案）且与祖辈生活居住在一起。

16.学生是城区户口，但户口是挂靠在亲戚户头上，可否以亲戚的房产作为就读学校的依据？

答：不能。学生就读学校的依据是学生监护人（学生父母）的房产。如果学生监护人（学生父母）城区无房产，可以祖辈房产或者租房作为就读学校依据。以租房作为就读学校依据的，必须提供居住半年以上的租赁备案证明。如不能提供，调剂安排学位。

17.在什么情况下需要按照积分制办法申请就读？ 答：学生或其父母（法定监护人）户籍均不在孝感城区，且未办理居住证（指8月1日前还没取得居住证）或未在城区购置住房的，如果申请在城区就读，需要按照积分制办法执行。

18.已进行了居住证办理登记，但居住证还没取得，该如何申请就读？

答：如在8月1日前没取得居住证，即使办理了居住登记，也视同未办理居住证，需按照积分制办法申请就读。

19.居住小产权房的，该如何申请就读？

答：自购房属于小产权房的，学生家长能提供房产确实为本人所有的有效资料或学校通过实地走访可认定的，可以申请就读。租住小产权房且按积分制方法申请就读的，因小产权房无法进行租赁备案，此项不积分。

20.按照积分制办法申请入学，如何积分？

答：《孝感城区20xx年随迁子女积分制入学实施办法》中规定，积分项目有五项，分别是稳定住所（最高20分）、稳定就业（最高20分）、缴纳社保（最高20分）、表彰奖励（最高15分）、城区就读（最高5分），合计积分满分80分。达到基本积分20分，才符合在城区就读基本条件。

21.“稳定住所”项积分，需提供哪些资料？

答：申请人（家长）或配偶需提供租房合同和房屋租赁登记备案证明，两项必须同时提供，缺一不可积分。合法租赁起 算时间以房屋租赁登记备案审核时间为准，到今年8月31日，如不满半年，不积分。

22.“稳定就业”项积分，需提供哪些资料？

答：分两种。一种是在用人单位就业，需提供与用人单位签订的有效期内的劳动合同和工资发放银行卡流水证明或经公司财务人员签字盖章并承诺如造假承担相应法律责任的工资发放证明。合同和工资发放证明两项必须同时提供，缺一不可积分。以工资发放证明认定就业年限，到今年8月31日，就业年限不满6个月的，只积1分。

另一种是个体、工商经营者。需提供工商营业执照、工商企业登记证。以工商营业执照、工商企业登记证登记时间为起算时间，到今年8月31日，登记时间不满6个月的，只积1分。

劳动合同或工商营业执照、工商企业登记证等中的劳动或经营场所地址需在孝感城区。

23.“缴纳社保”项积分，需提供哪些资料？

答：需提供养老、工伤、生育、失业或医保等在孝感城区缴费历史明细表。只需提交一个险种参与积分，几个险种都提交的，以缴费年限最长的险种进行积分，其他险种不累计积分。外地转入社保、补缴社保不纳入年限计算。重复参保期不重复计算年限。

24.在学校提供学位不足，而申请人积分相同的情况下，如何确定就读学生？

答：积分相同情况下，根据可认定的材料，在孝感城区居住工作年限长的人员子女优先安排就读。25.人才引进人员、招商引资人员和军人随迁子女如何申请就读？需提供哪些资料？

答：这几类人员子女入学按《孝感城区随迁子女义务教育阶段入学管理办法（试行）》执行。

人才引进人员需提供市委组织人事部门出具的引进人才的确认文件（复印件），人才引进人员居住证明(居住证或房屋产权证明文件、购房合同、租房合同)等。

招商引资人员需提供：①市招商管理部门出具的工业项目固定资产投资5000万元及以上,其他项目1亿元及以上的招商引资企业资质证明（文件）。②招商引资人员任职招商引资企业的股东、董事、监事、法定代表人和副总以上公司高层管理人员的证明。③招商企业所在地党委政府主要负责人签字认定。④招商引资人员居住证明(居住证或房屋产权证明文件、购房合同、租房合同)等。

军人需提供军人所在部队管理部门出具的军官证件，军人或军人随迁人员居住证明(居住证或房屋产权证明文件、购房合同、租房合同)等。

26.学校因学位不足而无法接收符合条件的随迁子女，如何安排？

答：各学校因学位不足而无法接收的符合条件的随迁子女，由教育行政部门根据各校招生计划及招生规模，在城区范围内按照“相对就近”原则进行调剂。不接受调剂的随迁人员子女，可回原籍就读。

27.招生平台上可选择的学校与实际不符怎么办？ 答：出现这个问题一般有两种情况：一种是家长在平台登记的时候，没按照真实情况填写住址，这种情况下，家长要重新核对住址，如实填写后再提交。另一种是学区单位或符合统筹安排学位的人才引进人员、招商引资人员和军人子女，这种情况下，家长要在招生平台上将各项信息完整填写，资料一定要完整上传（含编制卡），正常提交，于8月9-10日带上所需的相关证件及材料的原件和复印件，到应就读学校现场提交申请。

28.招生平台上可选择的学校有多所，是不是任选一所都可以？ 答：不是。以航天小学为例，航天小学招生对象为三江集团职工子女。但网上绘制的航天小学学区范围内，有部分居民可能不是三江集团职工，这部分家长即使选择了航天小学，也不会审核通过，反倒耽误正常入学，也可能导致无学位，要接受调剂。所以在有多所学校可供选择时，家长一定要按实际情况选择。选择航天小学的三江集团职工，一定要上传工作证明。

29.积分没达到20分，该如何申请就读？

答：积分没达到20分，视为不符合在城区就读，家长应带着孩子回户籍所在地申请就读。

30.孝感城区范围怎么限定？

答：根据学生及其父母（法定监护人）户籍所在地来认定。孝感市公安局公布的孝感城区派出所有：新华派出所、书院派出所、城中派出所、三里棚派出所、车站派出所、城东派出所、航空路派出所、孝天派出所及槐荫派出所等7所。学生及其父母（法定监护人）户籍所在派出所为这7所之一，可认定在城区范围内。31.没有房产证编号怎么办？

答：房产证编号属于必填项，如果没有房产证办编号，可填写购房合同号。如果购房合同号也没有（小产权房），房产证编号统一填写。

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一． 指导思想

1.认真贯彻市、区教育行政部门意见，以国家和上海市的有关法律法规为依据，依法健全和规范本校六年级新生招收入学制度和行为，依法实施义务教育阶段民办学校招生入学工作。

2.在义务教育阶段，为升六年级的学生可持续优质发展提供择校机会，满足部分学生择校（明珠中学）的需求。

3.坚持公开、公平、公正的原则，及时向社会公布学校招生入学工作信息加强学校和家庭、社会的相互沟通与理解，一律实施网上报名。

二． 招生办法

根据《黄浦区初中招生工作实施意见》中关于对义务教育阶段民办学校自主招生的.规定，本校六年级新生招收办法为：

1．择校学生于5月1日至10日在明珠网站《招聘招生》栏目内进行网上报名，逾期不再受理报名。

2．择校报名学生来校面谈时，家长偕学生本人带户口簿原件和四年级第二学期，五年级第一学期《学生成长记录册》以及五年级第二学期作文本、数学、英语练习本各壹本。

3．对报名学生提供的上述材料进行审阅。并于5月14、15日来校面谈，择优录取。

4．拒收奥数成绩和各类竞赛证书，不进行学科考试。

三． 招生计划和范围

根据学校办学规模，学校的实际状况，20xx年六年级拟招收四个班级160人。招生范围为：本区在籍小学五年级学生和今年4月30日之前户籍在本区就读在外区小学五年级学生。（已在就读小学填写过回户籍地就读登记表）。

四． 招生步骤

1．五月上旬向社会公布招生信息。

2．5月1日—10日择校学生在明珠中学网站进行网上报名，填写报名表。

3. 面谈时，报名学生提供小学五年级第二学期的作文本、数学、英语练习本供老师参阅。

4．组织招生人员审阅报名学生提供材料，并提出初审意见。

5．召开招生领导小组会议，确定择优录取名单，于5月29日前完成招生录取工作。

6．新生录取名单上报黄浦区教育局中教科和黄浦区招生考试办公室，并于七月初向有关单位领取新生材料。

五． 加强对自主招生工作的领导

1．成立以校长为组长的招生工作领导小组，制订招生工作计划，确立招生工作指导思想、方法、步骤，加强对招生工作的领导。

2．依法进行自主招生，学校向区教育局上报招生工作方案，区教育局审核、同意后进行招生。

3．教育行政部门公布学校教职工数、招生数、收费标准。学校接受区教育行政部门对学校招生录取工作的专项督查。

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甲方：____________________身份证号码：______________________________

乙方：____________________身份证号码：______________________________

甲方将本人座落在_______________________________________，___________平方米房屋租给乙方使用，经双方协商，签订如下合同：

一、甲方将本人房屋租给乙方办公使用。

二、租赁期限视乙方实际需要而定。现暂定为3个月即从__________年________月_______日起至__________年________月_______日止。合同期间，单方不能随意更改、撕毁合同，也不能将房屋转让给他人租用。本合同期满后，如乙方需要续约，必须提前一个月向甲方提出，在没有违约以及同等条件的前提下，可优先安排下轮出租。

三、每月租金共计人民币__________元，一切税费由乙方负责。签订合同时，乙方需交押金__________元给甲方，合同期满后，乙方没有违约行为，甲方必须将押金无条件退还给乙方。

四、租金交付方式：按月交付，每个月的________日前交清当月房租。逾期不交的，每天加收滞纳金人民币________元，超过____天以违约论处，合同自行终止，原交押金不予退还。

五、乙方在租用房屋期间所使用的水电费闭路电视费由乙方负责。

六、乙方在使用过程中，必须遵守社会公德，做到清洁卫生、文明礼貌、保持良好的秩序，不得高声喧哗影响他人休息。

七、合同期限内，如遇国家政策、规定变化或工程实际需要而无法履行合同的，双方均不以违约论处。

八、本合同经双方签字之日起生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方(签章)：_________________乙方(签字)：_________________

__________年_________月_______日__________年_________月_______日

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出租方：_________________(以下简称甲方)

承租方：_________________(以下简称乙方)

一、甲方将位于店面(包括二层)租给乙方，租期为 年，从_____年_____月_____日到_____年_____月_____日。

二、从_____年_____月_____日到从_____年_____月_____日，租金为每年 元(大写：_________________)，房屋租金按年支付；乙方应按时足额向甲方支付租金，支付时间为每_____年_____月_____日前。从_____年_____月_____日起，房屋租金按照该建材市场整体房屋租金价格及支付方式收取。房屋租金乙方逾期未付清的，甲方有权单方面终止合同并收回店面，没收押金。

三、乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏，应照价赔偿。

四、租赁期间，水费、电费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等其它一切费用由乙方缴纳。

五、租赁期间，乙方如需装修在不影响整体架构及外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方支付，租赁期满装修部分不得拆除。

六、租赁期间，乙方不得将店面转让给他人使用，否则甲方有权收回店面；乙方在租赁未到期时，解除合同时，甲方将没收乙方押金；如乙方找到他人承租，必须先通过甲方同意，由甲方与他人签订合同后，再退还乙方押金；若未经甲方同意，乙方与他人签订的转让协议无效。

七、乙方租赁期满，必须将店面、房间完整无损的交还甲方，所经营的商品乙方自行处理。如需续租，乙方应在合同到期前三个月向甲方告知，在同等条件下，乙方享有优先权。

八、本合同订立之日，乙方交押金 元(大写：_________________)给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方将押金归还乙方。

九、本合同签订之前店面的一切债务由甲方自行负责，本合同签订之后店面的一切债务由乙方承担。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，从签字之日起生效。

甲方：___________

乙方：___________

____年_____月_____日

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20xx 年，我局紧跟市、区深化行政执法改革和社区体制改革的步伐，按照上级业务主管部门的工作要求和部署，有创造性地开展行政执法工作，始终坚持以法律法规为准绳，以依法行政为民服务为目标，多项举措做好改革转型期的执法督查工作，确保执法队伍的稳定高效。现将有关情况汇报如下：

一、房屋租赁行政执法总体工作情况

到 20xx 年 11 月 3 日，全区已立案 195 宗，收到罚款的案件（结案）193 宗，其中处罚金额 3000 元以上的案件 13宗，共收到罚款 196350.25 元，处罚违法租赁当事人 172人，有效地打击了辖区违法租赁行为，处罚教育一批租赁当事人，净化了辖区租赁市场。行政处罚工作未引起行政复议和行政诉讼及其它投诉。主要工作措施有：

（一）紧扣市区改革步伐，积极调整执法思路，落实工作责任。今年，是全市、区行政执法重大改革和社区网格化建设大力推进的一年。因形势和政策的变化，基层各所的执法工作人员（辅助执法人员）多数的岗位和工作任务也随之变动。面对新的形势和要求，我局积极转变工作思路，从二方面加大工作力度。一是，由新任的分管领导亲自带队深入十个租赁所进行队伍的摸底，做好执法人员统计，全面掌握各所执法人员的岗位分工和思想现状，并有针对性地做好思想教育及相关协调呼吁，做到改革与工作两不误。二是，做好《深圳经济房屋租赁条例》取消前后的应对工作。要求各所认真领会学习上级文件精神，在确保人员思想稳定的前提下，发挥好职能优势，上半年将执法的重点由原来的查处未登记备案转到未呈报人口信息上来，以配合《居住证条例》的实施。并依据各所具体情况制定了全年行政执法重点工作和执法案件任务表下发各所，并从增强服务和管理意识方面，做好调研、指导、协调、跟踪、监管工作，切实发挥好主管机关的职能，形成上下联动、二级执法的工作格局，确保转型期行政执法工作的顺利推进和人员队伍的稳定。另外，主动书面请示市租赁办、区法制办、区督查室，报告目前特殊时期行政执法面临的困境，请求上级部门给予工作明示，并对行政执法工作任务作出相应的调整，力争工作上的主动。

（二）增强为民服务能力，提高调解纠纷水平，倾力做好全区租赁纠纷调处和信访工作。调解纠纷及处理信访一直是我科重点狠抓的主要工作之一。我局从几个方面加大力度，确保调处工作落到实处。一是，领导重视，从践行党的群众路线教育实践活动的高度强调此项工作的重要性，统一思想认识，为推动工作的开展提供保障；二是，跟踪督查各所投诉处理工作现状，以《投诉处理工作进度督办表》的形式，随时掌握全区投诉处理工作情况，经常性地加强对各所负责投诉工作人员的思想教育，并对全区重大投诉案件参与调查处理和业务指导，既牢固树立为民服务思想，又不断提高业务水平。据统计：除了认真抓好经常性的电话咨询服务和上门咨询服务外，共约处理回复上级部门转办的信访投诉15 宗，全区共调解租赁纠纷 31 宗，涉及金额 137 万元。

(三)高度重视执法人员业务素养的提升。一是，上半年在局班子的高度重视下，完成了《房屋租赁纠纷及行政执法案例汇编》的编印下发工作。此汇编在广泛收集整理各所上报的近年来典型的租赁纠纷案例的基础上，对我区的租赁纠纷类型、成因及对策进行了详细的阐述。此举对全区调处纠纷和开展实际执法进行了很好的提炼和总结，是对全区执法人员加强交流学习和提升法制素养、开启工作思路的一种很好的载体，受到了基层各所的欢迎。二是，重视对执法人员的知识更新和能力提高。坚持开展多形式的学习交流活动，有以会代训、集中短期培训、分散学习、现场一对一指导沟通、网络交流等。全年组织执法人员重点学习了上级来文、《居住证条例》、《楼栋长工作指南》、网格管理等方面的知识，使执法人员思想业务水平能紧跟形势不掉队。

（四）组织人力，指导各所完成重大执法案件处罚工作。一是，上半年，指导东门所完成了一宗出租屋倒查案件的当事人的处罚工作，经过大量艰苦细致的证据资料收集和当事人的思想教育工作后，最终得到了当事人的配合，使案件顺利得以结案处罚到位。在辖区起到了良好的警示和示范作用。二是，年初，我局在接到一群众对清水河所去年十月处罚结案的.一宗未登记的案件的投诉后，高度重视，迅速组织调查。经过反复多次到所了解和向上级业务部门请示，认定清水河所对处罚的决定有误，本着科学务实的态度进行了整改，要求清水河所重新做出处罚决定，将原来按照实际租金总额处罚的作法改为按照当年市场租金进行处罚，并及时回复了区信访办、区宣传部和当事人。此案也对执法人员是一个很好的现实教育活例子。

（五）依据市区行政执法改革要求，做好建章立制。一是，按照《XX区 20xx 年行政执法改革实施方案》的要求，组织人力，立足实际认真研究，制定上报了《行政机关内部人员过问案件记录制度》、《行政执法案件终身负责制度》、《执法监督员制度》等工作制度，使工作更加有章可循。二是，做好行政权责事项和行政处罚事项的梳理登记上报工作，以明确的路径和指引，向社会群众公开房屋租赁行政执法的工作内容，使行政执法工作更加公开透明，接受社会的监督。

（六）严格案件审核，及时清理归档，确保案件质量。上半年继续落实市办相关工作要求，坚持日常案卷审查和季度定期案卷评分相结合的原则，继续开展“一对一”的案件审核审批工作。对每个所上报的案件，逐个通过实物审核和网上审核相结合办法，从案件资料是否规范齐备、引用法律法规是否正确，证据链是否完整合法等各工作环节上进行把关，发现问题及时指导及时整改。适时向所下发《案件审核督办表》和反馈市办每季抽查情况，做好跟踪督办，确保案件的规范、严谨，有效。同时做好清理销毁 20xx 年到期的执法案卷工作。

（七）认真做好执法证件的清理年审工作。完成了对所有的行政执法证件的年审统计上报工作，重点对退休和调离的人员进行了证件清理。办理新申领证件 2 人，换证 3 人。

（八）做好申请法院强制执行案件的跟踪工作。20xx年申请法院强制执行的翠竹所冯其华案件，今年 10 月执行完毕，处罚当事人 14480 元，在社会上起到了很好的震慑警示作用。

二、工作中存在的问题

（一）由于面临全区网格化管理改革的推进，各基层所的原有执法人员（辅助执法人员）很多的岗位和任务都有变动，对执法队伍的稳定造成了不小的影响，有的所甚至面临人员减少、人员交接工作难以跟进的局面，有个别所所办案质量和资料录入质量不高。

（二）因《房屋租赁条例》取消的消息，对整个队伍的思想稳定有一定的影响，个别所执法人员的工作积极性不高，处罚案件数量和调解纠纷数量较上年同期有所下降。

三、下一步的工作

（一）继续保留系统的执法职能，稳定好执法队伍，保持目前良好的工作态势，以备下步工作之需。

（二）做好《房屋租赁条例》取消后的应对和转型工作，继续加强与上级业务主管部门和区有关部门的沟通请示，力争上级工作的明示、指导和支持，随时做好行政执法工作具体事项的调整工作。一方面，继续关注和加强对基层各所执法人员的思想稳定教育工作，对各所存在的转型期人员岗位和任务变动的现状进行掌握，对人力不够影响工作开展的所，做好呼吁协助工作，确保队伍不乱工作按量保质完成；二方面，开动脑筋，加大对各所执法人员的业务培训和思想教育的力度，既强调业务能力的提升，也要保证思想品德的端正。拟将原来大规模的集中培训改变为分散式培训，多利用电脑实操和实物档案面对面现场指导等方式，达到一对一的培训效果。

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20xx年度，我办在省散办和市经信委的正确领导下，始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入学习贯彻科学发展观，认真贯彻落实国家节能减排和推广使用散装水泥的政策文件精神，攻坚克难，开拓进取，确保发展散装水泥工作的目标任务的全面完成。本年度全市完成散装水泥供应量658万吨，同比增长21.85%，散装率达到57%;全市共完成商品混凝土供应量560万方,其中市本级360万方，保证了我市发展散装水泥工作达到稳步推进的水平。我市散装水泥工作也获得了省散办的高度认可，我办荣获了20xx年度湖南省发展散装水泥工作目标管理一等奖。

一.20xx年工作回顾

(一)组织召开年初大会，促进工作目标落实到位

去年3月3日，我办在衡阳市西湖山莊组织召开了全市散装水泥和预拌混凝土工作会议。各县(市、区)经发局分管散装水泥工作的领导、散办负责人、湖南南方水泥集团衡阳运营中心负责人、各水泥生产企业和各预拌混凝土生产企业负责人参加了会议。会议总结了全市散装水泥工作的成果和不足，与会人员相互交流了经验，共商了我市散装水泥和预拌混凝土发展大计。会议还安排部署了20xx年的工作目标任务，下达了全市20xx年度推广应用散装水泥和预拌混凝土计划。通过早部署早安排，为抓好我市全年散装水泥工作奠定了良好的基础。会议结束后我办又分别奔赴各水泥企业同其签订了专资解缴计划，为全年的专资征收工作奠定基础。

(二)重点突破农村推散，促进散装比率长足跨越

考虑到预拌混凝土在城区的使用已经普及，要想继续提高散装率，促进散装事业的发展，只有把目光集中在农村这片广阔的、未曾开辟的市场上。为此，我办将工作重点集中在突破农村推散上，集思广益，充当先锋，迎难而上，充分发挥主观能动性，采取了一系列行之有效的方法，找到了一条可供推广的路子。20xx年全市农村商品混凝土使用量达到70万立方米，同比增长600%，农村散装水泥使用率由去年的4.3%迅速增长到21.4%，实现了我市农村推散工作的长足跨越。我们具体做了以下几方面工作：

1.积极走访考察，寻找农村推散新方法

在祁东县进行农村推散初步尝试有所收获后，去年年初我办再次到祁东县就农村推散工作进行更为深入的考察和调研。在现场对祁东白地市首家农村商砼企业进行考察后，我们认为，其通过兴办小型商砼企业，购置轮距较窄、运量较小的车辆和轮距不大且臂长较短的泵车来发展农村商品混凝土，是比较可行的一种模式，具有广泛的推广价值。

鉴于此模式的可推广性，我办及时报告省散办，同时督促祁东县散办上报相关材料，帮助其立项目树典型，并于8月份陪同省散办项目考察团赴祁东参观考察了该试点，考察团在听取报告、观看现场后，对该试点的创新精神和创新成果给予了高度评价，并提出了完善措施，认为这种模式在全省范围内都是值得借鉴和推广的。年底，祁东县农村推散示范点惠农商砼有限公司成功在省散办立项，获得省散办散装水泥专项资金扶持35万余元。

2.召开专题会议，树立典型推广新模式

为共同探讨农村推散工作，把考察可行的新模式推广开来，我办立即着手组织，于7月24日在祁东县一洲大酒店召开了全市散装水泥工作上半年总结暨农村推散现场会。会议集结了投资方、设备供货方、政府服务方三十余人，共同研究探讨了农村推散工作，祁东县做了详细的农村推散典型经验介绍，各县市散办负责人和投资企业都发言交流了对农村推散的经验和看法。7月25日，与会人员集体到祁东白地市等地现场参观了农村推散示范点，大家纷纷表示祁东县农村推散模式值得借鉴，此行收获颇多，农村推散的春天已经到来。

3.积极联系接洽，促进农村推散遍地开花

农村推散专题会议结束后，会议成效迅速显露。向我办咨询农村推散模式、政策的投资方逐渐增加，我办积极为其提供政策咨询服务，详尽解说模式，并进行联系协调，促成农村建站。继“三一重工”在衡山县建成一个示范性小型混凝土搅拌站之后，“金山水泥”与“三一重工”又联合投资，在衡阳县布点兴建9家小型混凝土搅拌站，目前已有4家建成投产，其他几家正在紧锣密鼓地建设中，农村推散势如星火燎原。娄底市散办更是两次带投资商前来我办考察咨询农村推散项目，我办积极接洽联系，并带其到衡阳县已经建成的两个小型搅拌站进行参观交流，促进农村推散新模式在省市范围内迅速推广开来，进一步提升了农村用散率。

(三)重视发展预拌砂浆，促进新兴项目稳健落户

为进一步推进预拌砂浆产业的发展,我们重点做了以下几件事：①我们按照国家商务部的安排，会同有关企业积极参加商务部举办的预拌砂浆专业技术及管理培训班，提升对预拌砂浆的基础知识和应用技术的认识。②我办在接到市政协关于发展预拌砂浆的提案后，高度重视，积极与提案人联系，广泛征求各方面的意见，召开会议集体研究制定了推动我市预拌砂浆发展方案，方案包含加强学习和宣传、起草《衡阳市推广应用预拌砂浆实施办法》、编制发展规划、做好备案工作、联合相关部门通力合作等各方面措施，为预拌砂浆在我市的发展画好蓝图。③去年，衡南县云集兴建了一条大型预拌砂浆生产线，我办工作人员多次深入现场进行考察调研，主动上门为厂家提供政策咨询服务，并在职权范围内为其提供帮助。根据省经信委和省散办有关文件通知，我办正在为其办理备案手续，以保障其应有权益。

(四)协调服务商砼行业，促进行业发展健康有序

20xx年我们加强了对商砼行业的服务力度，

一是加强了对预拌混凝土企业的监督管理。我们依照《湖南省散装水泥条例》规定，要求南方水泥集团衡阳营运中心按月上报生产统计报表，掌握混凝土行业情况，该项工作已经有序开展起来了。

二是配合相关部门对非法的搅拌站进行清理。我们对多家混凝土企业进行了摸底考察，从走访了解的情况来看，商品混凝土市场已经饱和，无资质的小规模混凝土搅拌站大量存在，市场竞争非常激烈。随后，按市政府会议要求我办协助配合市住建局对全市商品混凝土行业进行规范管理，清理非法无资质混凝土搅拌站。

(五)全面强化行政执法，促进执法水平不断提高

今年我们在行政执法工作方面特别注重立足于服务意识的强化，将规范执法的严肃性和协调矛盾的柔和性相结合，提高执法能力，增强执法效果。

1、进行摸底，开展建筑工地普查。为了摸清衡阳市建筑工地使用散装水泥的实际情况，查处违法行为，我们制定了《20xx年衡阳市建筑工程使用散装水泥情况普查表》，并从4月开始按月份、按区域进行现场摸底稽查。到目前为止，通过普查，我们发现问题共下达了《散装水泥专项资金催缴通知书》3份，追缴回了未缴专资近28万，对工地违法使用袋装水泥的行为下达了《责令整改通知书》9份，整顿了这些违法行为，对促进散装水泥的发展起到了明显的实效。

2、协调矛盾，强化执法中的服务。今年3月底，我们收到6家水泥企业的联名报告，要求取缔金山、海螺等水泥企业异地“散改包”生产线。接到报告后我办执法人员立即赴耒阳市和常宁市会同县级散办和有关企业负责人进行了现场调查研究。掌握情况后我办针对“散改包”生产线制定了“责令限期整改、足额征收专资、稽查建筑工地、开拓农村市场”等“发展散装、限制袋装”的强制性措施，并且依据法律赋予的职责权限，分别赶赴柏洲建材常宁分公司、常宁奔龙金山水泥中转站，向其负责人说明情况，宣讲政策，同时就中转站“散改包”生产线下达了《责令改正通知书》和足额征收专资的解缴计划书。随后我办将协调处理矛盾的回复函以挂号信方式寄送至联名报告单位和其他有关单位，做到积极应对，沟通协调，依法处理。

10月份，衡阳市珠晖区和平乡周姓农民因建房与某水泥企业发生疑似水泥质量问题的'矛盾纠纷，当事双方协商未果，且矛盾在进一步激化。我办在分别接到周姓农民的投诉和企业的调解请求后，本着执法为民和服务企业的宗旨，积极奔走，联系双方，促成双方坐下来进行谈判，并在会后对当事双方积极做思想工作，经过一系列的调解，最后双方达成一致协议，起到了平息事态，缓解矛盾的效果，获得了当事双方对国家行政执法机关的赞扬。

3、健全机制，做好示范单位复查工作。20xx年是我办获得省经信委首批“规范行政执法示范单位”称号的第二年，为响应省经信委开展“规范行政执法示范单位”复查工作的部署，我们进一步严格了行政执法程序，规范执法行为。一是制定了《衡阳市散装水泥管理办公室行政许可实施程序》，理顺了行政许可工作。二是制作了《使用散装水泥承诺书》，要求凡到政务中心报建工程项目的建设单位必须签订此承诺书，承诺使用散装水泥，并将此承诺书作为办理返退工作时建设方需递交的材料和核查内容之一，引起其对于使用散装水泥的重视。由于目前全省内获得“行政执法示范单位”的散办仅有两家，而我办为其中之一，郴州、娄底、邵阳、湘西、湘潭、长沙等各地市都纷纷前来我办就行政执法工作进行地区间的学习和交流，分享经验。

(六)着力宣传散装法规，促进政策精神深入人心

为了将散装水泥法律法规贯彻到广大人民群众中去，我们采用了灵活多样的宣传方式进行宣传：一是多次邀请媒体对我市散装水泥发展现状及“推散”重要性和必要性进行宣传，同时积极向各报纸、杂志、网站投稿，特别是对农村推散进行重点宣传。20xx年，我办在有关媒体上发表的散装水泥宣传稿件有：湖南省散装水泥信息网1篇、市经信委网站6篇、中华建筑报(散装水泥)2篇、散装水泥杂志1篇、衡阳日报，起到了广泛宣传的作用。二是开展了散装水泥宣传周活动，我们向各县市散办转发了商务部办公厅关于开展宣传周活动的通知，要求各县市散办积极开展宣传活动。市本级则组织了一台宣传车在市内主要街道游巡3天，起到了较好的效果。三是在日常的征收执法和现场稽查工作中积极适时地向水泥企业、建筑开发商进行散装水泥普法宣传，将执法宣传与执法实践相结合。

(七)各县市发展散装水泥工作成效显著，新的亮点层出不穷

祁东县散办：征收散装水泥专项资金100万元，全县预拌混凝土使用覆盖面占到85%，散装率达75%。祁东县散办工作有几大亮点：一是优化服务，祁东县散办指导商砼企业与项目建设方进行接洽合作，新增来料加工业务，既节约项目建设方的成本，又提高了商砼企业的经济效益和社会效益。同时还指导商砼企业拓宽企业服务链，从事模板租赁、劳动力提供、混凝土浇注等一条龙服务。全年更是通过与税务部门协调在符合政策的基础上减免企业税金7万余元，并帮助企业争取项目扶持资金35万余元。二是创新“推散”宣传方式，组织进行大规模“推散”和墙改知识试题竞赛。印发试卷一万份，收回八千余份，评选奖励一百四十名优胜者，宣传方式不落俗套，宣传效果广泛而深刻。

衡阳县散办：散装水泥生产量165万吨，水泥散装率达78%，在政策导向上，衡阳县人民政府新出台了《衡阳县预拌混凝土管理规定》，衡阳县住建局发布了《关于禁止在城市规划区内施工现场搅拌混凝土的通知》，为散装水泥顺利发展铺路。衡阳县散办20xx向预拌混凝土企业发放扶持资金10万元，投入宣传经费5万元，在宣传周活动中，该办利用县电视台的黄金时段，播放了“禁现”和“发散”的专题节目，同时悬挂了宣传横幅31条，发放宣传材料约650份。在农村推散方面，衡阳县采用了利用小散罐从生产企业装罐后直接送用户的模式，全县由原来3个搅拌站点发展到现在的7个搅拌站点。

常宁市散办：为防止重复建设和产能过剩，常宁市散办积极向常宁市政府汇报，常宁市政府专门召开部门协调会议，研究散装水泥发展应用的具体措施，由此，常宁市散办加强了与市法院、纪委、发改等多个政府职能部门的联系和沟通，凡新上预拌混凝土生产企业到各相关职能部门办理手续前，必须先由散办核准。同时严格执行新上预拌混凝土生产企业登记备案制度，20xx年常宁市散办责令停建了一家不符合规范的混凝土公司，并且对当地两个项目的违规使用袋装水泥进行了行政处罚，首开我省县级散装水泥机构对违法使用袋装水泥行政处罚的先河。

耒阳市散办：在宣传上，该办通过耒阳电视台、耒政网、《新耒阳》报、局网站等多种渠道对国家、省、市散装水泥的有关政策、法规进行大力宣传;在征收上，稽查人员分二个小组，以城北路为界，深入工地进行执法。在学习上，耒阳市散办鼓励办公室人员参加社会函授学习，并且每月抽出二天时间进行条例和法规的学习。

衡山县散办：各项工作起色较大，全县散装水泥量使用量和预拌混凝土供应量都比前年增长了60%以上。当年新增混凝土搅拌站4家，三一重工2套专业设备在白果镇农村、金大水泥公司试点推广成功，农村推散工作取得重大突破。本年该县的散装水泥专项资金征缴工作也进入了县政务中心大厅，散装水泥工作进入了规范化的轨道。

衡东县散办：该县目前共有水泥生产企业两家，两家企业散装率均达到70%;有预拌混凝土企业三家，县城和部分主要的建筑、公用设施基本上都使用预拌混凝土;城市规划区内建筑施工现场“禁现率”达到98%。衡东县散办坚持“禁现”和“监管”并举，会同质监站，采取定期不定期突击检查的方式，重点对各混凝土企业生产原材料及试验室进行全方位检查，着力提高预拌混凝土质量。

衡南县散办：在执法方面，衡南县散办和监察局、政务中心、建设局等部门进行了2次联合执法，对县城所有建筑施工单位进行了“清违”，发现13处施工现场存在问题，发出整改通知8份，限期整改到位。在交流学习上，该办组织县内建筑企业相关人员到衡南南方水泥、车江南方水泥、金磊水泥、慧江混凝土等参观学习，搭建交流平台。

二、20xx年工作不足之处

在充分肯定成绩的同时，我们也清醒地认识到工作中存在一些问题和不足：一是农村推散工作地区发展还不平衡。农村推散工作虽然在20xx年大有成效，新的模式也有望大面积推广成功。但是目前我市各县(市、区)在这方面的工作发展还不平衡，有的县域筹谋建站近十个，并在积极的建设中，但有些县域还是一片空白，推广还有待进一步加大力度，取得平衡。二是预拌砂浆工作进展还不理想。预拌砂浆工作虽然是我办今后的一个重点发展方向，但这项工作现在还处于刚刚起步阶段。目前相关政策还停留在“备案工作”阶段，并没有出台政府文件来统筹指导该项工作。我们虽然指导两个企业完成了预拌砂浆生产线的选址立项工作，但由于建筑建材市场形势不容乐观，一定程度上挫败了投资商注资的积极性，目前项目建设进展缓慢。三是行政处罚工作执行还难以到位。《湖南省散装水泥条例》虽然赋予我办行政处罚的权利，但是在实际操作中，由于我办并没有法律赋予的强有力的执行手段来保证处罚到位，处罚工作还存在一定难度。

三、20xx年工作重点

20xx年，我们要继续围绕推散中心工作，以强化服务意识为支撑，以发展散装水泥为目标，力争各项工作再上新台阶，确保散装率达到58%以上，实现农村推散工作各地“百花齐放”局面，建成投产两至三家预拌砂浆企业。为此，我们要重点抓好以下几个方面的工作：

一是继续抓好农村推散工作。农村推散在我市已有星火燎原之势，我办将继续紧抓不放松，积极引导预拌混凝土向县城、乡镇发展，对新的模式进行不断总结完善，加强该模式的广泛适用度，努力实现其他各县市在农村推散工作方面都有闪光点，做到地区平衡发展，切实提高农村散装比率。

二是继续抓好预拌砂浆工作。20xx年国务院将大力发展预拌砂浆列入了国家《绿色建筑行动方案》，作为发展节能环保产业的重要组成部分。20xx年我们将花更多的精力在预拌砂浆的推广上，积极组织各县市和有关企业参加预拌砂浆生产知识培训，做好预拌砂浆生产企业备案工作，配合政府尽快出台支持预拌砂浆发展政策，引导和帮助投资商尽快实现预拌砂浆生产线的投产。

三是继续抓好行政执法工作。20xx年，我办行政执法工作的重点将以强化服务意识为中心，以抓好“行政处罚”和“行政许可”工作为两个基本点，以人性化征收、加大建筑工地稽查频率和力度、健全内部执法程序为三个主要方式，全面提升行政执法工作的法治化水平和执法效果，助力散装水泥的进一步推广。

四是继续抓好散装宣传工作。新事物的“立”，离不开旧观念的“破”，20xx年我们的散装宣传工作要特别注意把宣传重点集中于农村推散和预拌砂浆上，把宣传阵地开拓到农村这片广大的市场上去，把宣传角度侧重到发展散装水泥对于建设“生态文明”和创造经济效益的作用上，努力营造良好的舆论环境，为新事物的发展提供思想认识保障，争取在做好一年一度的散装水泥宣传周活动的基础上，举办一到两个大型的以农村推散或者预拌砂浆为主题的宣传活动，推动散装发展。

推散工作正面临着新的机遇和挑战，我们要在20xx年工作的成绩上，进一步查漏补缺，开拓思维，锐意进取，采取更加有效的应对措施，努力实现散装水泥工作再跨新台阶!

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转眼间20xx年已过，回顾这一年的工作，有张有驰，稳步推进。大诗人韩愈曾说过：“业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随”。这句话在对待工作上也试用，世界在进步，科技在发展，社会在变化，我们的工作也要与时俱进，思索创新。现就过往的20xx年做个反思总结。

不忘初心，牢记使命。我们始终保持一颗谨慎的心对待我们的账务工作，理清思路，细致入微。对待每一张原始凭证都仔细审核各大要素。严格按照财务规章制度填制凭证，对于有问题的票据及时与村级沟通，绝不视而不见，鱼目混珠。

加强业务素质，提高业务水平。这一年我们按照上级要求，开展村级三资清查业务。积极参加业务培训会，互相交流业务开展方式方法。思考总结需要清查内容，理清捋顺业务关系。三资清查是一项艰巨的任务，因为体量大，时间久，会计从业人员变更多，会计业务水平参差不齐，记账方式与理解方式不一导致账务关系较乱，账务体量过大，原始凭证缺失。都对三资清查工作的开展带来了一定的困难。在各级领导的支持与鼓励下，我们不畏困难，齐心合力，勇于探索，由点带面，逐笔逐项，跳跳审核，最后再借助专业的审计部门审计，使我们的三资清查工作及时顺利圆满的完成。

遵守会计规章制度，严格程序合规。严格审核、结报手续，对不真实不合法的原始凭证不予报销。对于缺少材料文件的凭证要求按时整改合格才与报销。要求村级会计站长及时报账，做到现金日清，账务月结，并督促村级按月及时进行财务公示。

严格按照“三资四化”进行业务代理。坚持“四权不变”的原则

保持村级资金所有权、使用权、审批权和收益权不变，确保村委会对集体资产的支配权和管理权，同时保持现有的村级债权债务关系。坚持自愿、代理原则。村集体经济组织委托乡镇代理会计核算，应当与乡镇签订委托协议，通过委托的方式，明确双方的权利和义务，乡镇对农村财务不平调、不划拨、不占用、不克扣，保持其独立性。

有条不紊，满怀信心的迎接上级主管部门对我办公室的`年终考核工作。在镇领导的支持下，我部门协同村级会计站长顺利将考核材料汇总并分类建档。经过我们上下齐心，团结协作。我们的工作得到了上级部门的一致好评。

回顾这一年的工作，有满满的收回，也有些许的不足，经历了三资清查工作让我们发现的自己的业务水平还需要进一步提高，也让我们学习到了更多的业务知识，我们还将继续学习，不断充电，让自己具备更高的业务素质，以让各村得到更好的业务服务。

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一、管理权限与职责

第一条全市普通高中新生由市教育局统一录取、审批，各普通高中(含民办)学籍由市、县教育局和学校共同管理。

第二条普通高中学籍电子档案由市教育局基教处建立，编制省统一格式学籍号。学籍号为14位：第1-2位表示年份，第3-6表示市编码，第7-8表示县编码，第9-10表示校编码，第11-14位表示学生在学校中的编码。

第三条各级教育行政部门和学校要有专人负责学籍管理工作，市教育局每学期进行一次学籍会审，凭学籍会审结果调整市普通高中学籍库，及时处理学籍管理中存在的问题。市普通高中学籍库将作为全市普通高中学生参加学业水平测试、高考报名、发放毕业证书等的审核依据。

二、新生入学

第四条新生被录取后即取得学籍，并同时获得相应的学籍号。招生学校依据市教育局审批的新生录取名册办理新生入学手续。

第五条学校在通知新生入学后两周内无故未报到者，则取消其入学资格，同时该生的学籍也将自动取消。

第六条民办高中招生与公办学校同时进行。民办学校非起始年级不得招收新生，能够按规定手续接收转学学生。

三、转学

第七条因家长工作地区变动，家庭搬迁(户籍变更)或有其他特殊原因确需转学的，由学生家长(或监护人)提出申请，学校负责审查，由市、市(区)教育局审批，并按有关规定和指定程序办理。

第八条学校不得拒收当地教育行政部门根据有关政策安排的转学学生。

第九条转学过程不得变更就读年级。休学期间转学的学生待休学期满转入学校方可准予复学。

第十条转学操作流程

流程一：学生或监护人向转入地学校提出转学申请，同时提交户籍迁移证明、住房证明等原件。

流程二：转入地学校审核同意接收后，开出同意接收转学证明，并到转入地各级教育行政部门审核、盖章。

流程三：学生或监护人持同意接收转学证明与户籍迁移证明、住房证明原件到转出学校提交书面转出申请，学校审核后开出同意转学证明。

流程四：学生或监护人持转学证明到转出地各级教育行政部门审核、盖章后连同学生学籍登记表交到转入学校，由转入学校为其办理转入手续。

流程五：办理电子学籍确认手续，依次为：转出学校提出转出申请、转出地各级教育行政部门确认同意转出、转入地各级教育行政部门确认同意转入、转入地学校确认同意理解。

说明：

1、学生在本市(区)内原则上不转学。民办学校的学生，不得转学至公办学校。三星及以下学校的学生不得转入四星高中就读。普通高中和职业高中的'学生互相不转学。

2、转入学校办理转入手续须接收转学证明和学生电子档案。跨省转学的要及时发送和收取学生纸质《学生登记表》。转入我省的，学校要及时建立学生的电子学籍信息。

四、借读

第十一条学生应在户籍所在地就读。学生父母双方因公出国一年以上者，父母双方从事野外工作或流动性工作者，父母双方支援边疆建设者，确需借读，在学校学额许可的状况下，能够到亲属所在地借读。解放军边防指战员、烈士、华侨、归侨、港澳同胞、台湾同胞、在华工作的外籍专家的子女也准予借读。拟到非户籍所在地学校借读的，须双方学校同意。借读学生的学籍保留在原校。借读过程一律不得变更就读年级。

第十二条起始年级学生务必在录取学校办理入籍手续后方可外出借读，任何学校不得理解没有学籍的学生借读。

第十三条借读学生在借读地参加高中学业水平测试，测试成绩由借读地的市级教育行政部门带给并加盖公章，连同借读学校带给的学习成绩和表现，密封后在学生借读期满时由学生本人带回原校。测试成绩应及时报原校所在的市级教育行政部门存档。借读学生的毕业证书、修业证书、肄业证书均由原校发放。

第十四条借读生高考应参加学籍所在学校的高考报名，也能够由原学籍所在学校出具同意借考证明而参加借读学校的高考报名。

第十五条借读操作流程

流程一：本人或监护人向拟借读学校提出借读书面申请。

流程二：学校审核后开出同意理解借读证明。

流程三：本人或监护人持同意理解借读证明交到原就读学校，学校审核后开出同意外出借读证明。

流程四：本人或监护人将原学校同意借读证明交到借读学校，学校凭同意借读证明安排借读。

流程五：办理电子学籍借读手续，依次为：转出学校提出借出申请、转出地各级教育行政部门确认同意借出、转入地各级教育行政部门确认同意理解、转入地学校确认同意理解借读。

说明：

1、要严格控制借读生的数额，确保班级人数不超过规定学额。

2、外省到我市借读的学生，借入学校应为其建立电子档案，学生离校时打印纸质《学生登记表》封好后让其自带回学籍所在学校，电子档案留存。

五、休学和复学

第十六条学生因伤病或其它原因连续缺课累计超过本学年度总课时三分之一仍不能上学的，能够办理休学手续。

第十七条高中毕业学年原则上不办理休学手续。

第十八条休学期限为一年，休学者不得提前复学，也不得中途到其他学校上学。推迟复学或连续休学须经教育行政部门批准，最多不超过两年。

第十九条休学期满，经批准复学后，可根据学生本人要求回原级或下一级就读。出国、出境休学期满后不能复学的，学校上报教育行政部门注销其学籍。

第二十条休学操作流程

流程一：本人或监护人向就读学校提出书面申请，并提交有关证明材料：市(县)级以上医院诊断证明、住院病历(原件)、药费收据等相关材料(原件)等。

流程二：学校初审后统一报教育行政主管部门审核，状况特殊者须到指定医院进行复核检查。

流程三：教育行政部门批准、备案。

流程四：学校出具休学证明。

流程五：办理电子学籍休学手续，依次为：学校提出申请、各级教育行政部门同意。

说明：学生中途到国外、境外就读的应办理休学手续。由监护人提出书面出国(出境)休学申请，出具出国护照、签证等有关证明，经学校审核、报教育行政部门审批后，由学校出具休学证明。出国、出境所需的学业成绩、就读年级等证明，学校应如实开出。

六、留级和跳级

第二十一条根据省学籍管理规定，高中阶段实行不留级制度。

第二十二条学习成绩优异的学生，由监护人提出书面申请，经学校审批同意能够跳级。学生跳级由学校报教育行政部门备案。

七、毕业、修业和肄业

第二十三条高中阶段实行学分制，学生每学年在每个学习领域都务必获得必须学分，三年中获得116个必修学分，在选修Ⅱ中至少获得6学分，总学分到达144分，操行在及格以上，准予毕业，经教育主管部门验印后由学校发给全省统一的毕业文凭。对三年中学分达不到规定要求或操行不及格者，不予毕业，由学校发给全省统一的修业证书。

第二十四条学生在校学习一年以上的退学者，可发给全省统一的肄业证书。

第二十五条各学校所有学生的毕业、修业和肄业均需经各市(区)教育局验印、核准，并统一下发证书。

八、奖励和处分

第二十六条学生对学校、社会、国家做出突出贡献的，或在某一方面取得优异成绩并获得必须荣誉的，可按不一样情

况给予表扬奖励，并载入学籍卡和学生档案。对德、智、体、美等方面得到较好发展且成绩突出的学生，应发给奖状。

九、其他

第二十七条学生死亡、因故丧失学习潜力的，由学校向教育行政部门提出报告(需附有关证明材料)，经批准后注销其学籍。

本规定自下发之日起施行。上述规定如与以前下发的学籍管理办法有不一样之处，则以本规定为准。未尽事项，按上级有关规定办理。

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第一章入学与注册

第一条凡按国家招生规定被学校录取的新生，持录取通知书，按学校有关要求和规定的期限到校办理入学手续。因故不能按期入学者，应当向学校请假，假期一般不得超过2周。未请假或请假逾期者，除因不可抗力等正当事由以外，视为放弃入学资格。

第二条新生入学后，学校在三个月内按照国家招生规定对其进行复查。复查合格者予以注册，取得学籍。复查不合格者，由学校根据有关规定和具体情况予以处理，直至取消入学资格。凡属弄虚作假、徇私舞弊取得学籍者，一经查实，即取消其学籍。情节恶劣的，转有关部门处理。

第三条新生体检复查发现患有疾病，经学校指定的二级甲等以上医院(下同)诊断不宜在校学习的，可以保留入学资格一年。保留入学资格者不具有学籍。在保留入学资格期内经治疗康复，可以在下一学年开学前向本科生院培养管理办公室(简称培养办，下同)提交入学申请，由学校指定医院诊断，符合入学体检要求，经学校复查合格后，原则上与下一年级新生同时办理入学手续。复查不合格或者逾期不办理入学手续者，取消入学资格。因伤、病保留入学资格的新生应当离校治疗，不具有学籍，不享受在校学生待遇。

第四条每学期开学时，学生应当按学校规定办理注册手续。不能如期注册者，应当向所在学院履行暂缓注册手续。开学第一周，学院应当将暂缓注册情况报培养办和学生工作处。未按学校规定缴纳学费或者其他不符合注册条件的不予注册。家庭经济困难的学生可以申请贷款或者其他形式资助，办理有关手续后注册。

第五条学生未请假或请假未获批准逾期两周以上(含两周)不注册的，视为放弃学籍，按退学处理。

第二章学制与修业年限

第六条本科标准学制按大类(专业)不同为四年、五年、七年或八年，修业年限相应为3-6年、4-7年、6-9年或7-10年。学校实行弹性学制，学生在导师指导下自主安排学习进程，在修业年限内，允许提前毕业或推迟毕业。

申请提前毕业或延长学习年限者，应在正常毕业年份的三月底前提交书面申请，由学院审查后报培养办批准，并办理相关手续。

第三章课程与学分

第七条学校设定的各类课程(含实践教学环节和课外研学活动，下同)在本科人才培养方案(简称培养方案，下同)中均规定一定的学分。

第八条学分是学生学习量的计算单位。理论教学原则上按16学时折算1学分;实践教学原则上按1周折算1学分。每门课程的具体学分详见培养方案，课程考核合格，取得相应学分。课外研学活动学分认定以相关规定为准。

第九条在校期间修读的课程分为必修课与选修课两类，学生应当按培养方案修读。各大类(专业)所需修满的各类学分要求详见培养方案。

第四章课程的选修、免修与免听

第十条选修原则

学生应当按培养方案要求和选修程序进行选课。允许跨学院、跨大类(专业)、跨年级选课。

学生选课应当根据各类课程的系统性和连贯性，先修先行课程，再修后续课程。

学生可根据自己的专业特点，自主选择修读课程、上课时间和主讲教师。允许选修高于本专业培养方案要求的同一门课程，但不允许选修低于本专业培养方案要求的同一门课程。

学生应当按所选课程参加所在教学班的学习和考核，不能参加未选课程的学习和考核。

学生选课的学习量，一般以每学期修满培养方案规定的学分为宜。

学生可以根据学校有关规定，修读辅修专业。

学生可以根据校际间选课和修读辅修专业的有关规定，进行跨校选课、跨校修读辅修专业。

第十一条选修程序

具体选课程序按学校有关选课规定和选课通知要求执行。

第十二条课程免修

学生通过自学等途径确已掌握某门课程内容，可以向学院申请免修，经学院主管领导批准，参加指定的考核，考核成绩合格者，可予免修。其考核成绩作为该课程成绩记入学生成绩档案。

下列课程不得申请免修：思想政治理论课、实践教学环节(实验、实习、课程设计、毕业设计、毕业论文等)。

申请免修的时间和手续：学生申请课程免修，应当在该课程开课的前一学期放假前三周向所在学院提出免修申请，并提交已经掌握该课程内容的有关证明材料，经开课学院审查，培养办批准后，方可参加免修考试。

免修考试一般安排在开课学期开学前进行。未经批准者，不得参加免修考试。

第十三条课程免听

学生通过自学等途径已基本掌握某门课程内容，可以申请免听，免听内容限理论教学部分，必须按时完成任课教师规定的作业，并参加原班课程考核。

学生申请免听某门课程，应在开学1周内提出免听申请，并提交有关证明材料，经任课教师同意，报开课学院主管领导批准，方可免听。

上课时间冲突时，学生可以向任课教师申请部分免听，免听学时不得超过课堂教学的二分之一，经任课教师同意后，方可部分免听。

第五章课程考核、成绩与绩点

第十四条学生选课后必须参加该课程的学习和考核，考核成绩按百分制或等级制(优、良、中、及格、不及格)评定，记入学生成绩档案，成绩合格获相应的学分和绩点。

第十五条课程考核成绩以学期考试成绩为主，参考平时成绩，平时成绩原则上不超过30%。任课教师应当在开课初向学生公布本课程的考核方式及成绩评定方法。

第十六条学生不得参加未选课程的考核，对不具有考试资格而擅自参加考试的学生，不得记载其期末考试成绩。

第十七条绩点算法：

g=3x(x-min)/(max-min)+1，精确到小数点后一位;

其中：g—成绩绩点;

x—该课程学生的得分;

Max—参加该课程考核学生的最高分;

Min—参加该课程考核合格学生的最低分(≥60);

当该课程成绩不及格时，g=0;

等级记分制的算法

如遇min=max,或教师对学生打同一等级，不再按上述公式换算，则取。

加权绩点=学分x绩点

平均加权绩点=Σ(学分x绩点)/Σ学分

补考、重修课程成绩合格，绩点为1。

缓考和享受学校政策加分的课程，其绩点按原上课班级同等(相邻)分数的绩点计。

免修课程参加该课程正常的绩点计算。

第十八条考核不及格的课程，学校在下一学期开学前组织一次补考(实践环节不安排补考，须重修)。

第十九条补考后，仍不及格的课程应当重修，在修业年限内，重修不限次数。全校性选修课不安排补考，不及格者可重修，也可以选修其它相应课程。

第二十条学生因特殊原因不能参加某门课程考核时，可申请缓考，缓考者应在考前持有关证明经学生所在学院主管教学院长签署意见，报培养办审批。缓考者应参加最临近同一课程的考核。

第二十一条学生由于身体原因不能参加正常体育测试时，经校医院证明，学院审核，报培养办批准，可以转修保健体育课。

第二十二条学生所缺实验、实习、设计、作业等超过应当完成量的三分之一，或缺课达三分之一或课内实验考核不合格，不得参加该课程的学期考核，成绩记不及格。

第二十三条采用撰写论文、报告考核方式的课程，学生应严格遵守学术道德规范，不得抄袭、剽窃他人成果。一经查出，该课程按“0”分记。

第二十四条参加考试的学生应严格遵守《中南大学学生考试规则》。凡有违纪作弊行为、旷考或被取消考试资格的学生，同时取消其该课程补考资格，课程成绩均按不及格记。

第二十五条学生对评分有疑义，应在考后15个工作日内向所在学院提出书面查分申请，经学院签署意见并报培养办审批、转开课学院，开课教研室组织查卷。查卷的范围限于试题漏评、错评、登分、合分等差错，主观题评分尺度掌握的松紧程度不属复查范围。

第二十六条学生不能按时参加培养方案规定的活动，应当事先向所在学院请假。未经批准而缺席者，根据学校有关规定给予批评教育，特别严重的按规定给予相应纪律处分。

第六章转大类(专业)与转学

第二十七条学生应当按招生录取大类(专业)就读。

第二十八条有下列情况之一者，学生可以申请转大类(专业)：

学习成绩优秀;

学生确在某学科有突出特长，转大类(专业)更能发挥其特长;

学生入学后发现有某种疾病或生理缺陷，经学校指定的医疗单位检查证明，不能在原大类(专业)学习，但尚能在本校其他大类(专业)学习;

经学校认可，学生确有特殊困难，或非本人原因，不转大类(专业)无法继续学习;

学校根据社会对人才需求情况的发展变化，经学生同意，必要时可以适当调整学生所学大类(专业)。

第二十九条有下列情况之一者，不得转大类(专业)：

入学未满一学期的;

定向培养单位不同意转大类(专业)的;

正在休学、保留学籍或应作退学处理的`;

在受留校察看处分期间的;

其他无正当理由的。

第三十条学生转大类(专业)要求及程序按《中南大学本科生确认专业与转换大类(专业)实施办法》执行。

第三十一条转入学院对转大类(专业)学生原所修课程按转入大类(专业)培养方案的要求进行认定。

第三十二条如患疾病或者确有特殊困难，无法继续在本校学习的，可以申请转学。

第三十三条学生有下列情形之一，不得转学：

入学未满一学期的;

由招生时所在地的下一批次录取学校转入上一批次学校、由低层次学历转为高层次学历的;

招生时确定为定向、委托培养的;

应予退学的;

其他无正当理由的。

第三十四条学生转学程序：

学生转学，应当向学院提出书面申请，学院签署意见，经培养办审查同意，报省级教育行政管理部门批准后，方可办理转学手续。

学生转学手续应当在申请转学的学期末办理完毕。

第七章休学与复学

第三十五条学生有下列情形之一者，应予休学：

因伤、病经指定医院确诊，应停课治疗、休养，时间占一学期总学时三分之一以上;

一学期请假超过该学期总学时三分之一;

因特殊原因，本人申请或学校认为应当休学。

第三十六条学生应征参加中国人民解放军(含中国人民武装警察部队)，学校保留其学籍至退役后一年。

第三十七条学生休学一般以一年为期(因病经学校批准可连续休学两年)，累计不得超过两年。

第三十八条学生休学应当由学生本人提出书面申请，并出具有关证明，经学院主管领导审核，报培养办批准，办理休学手续后，方可休学。

第三十九条在校学生出国就读，应当办理退学或保留学籍手续，保留学籍期限为一年，逾期作退学处理。

第四十条休学学生的有关问题，按下列规定办理:

休学一经批准，休学学生应当于批准休学之日起两周之内办完休学手续并离校，学校保留其学籍。学生休学期间，不享受在校学习学生待遇。

因伤、病休学的学生，应当离校治疗休养，病休期间医疗费按学校有关规定处理。

第四十一条复学学生按下列规定办理：

学生休学期满，应当在期满两周内向学院书面申请复学，经学院审查同意后，报培养办批准。

因伤、病休学的学生，申请复学时应当向学校提交县级以上医院出具的已恢复健康的诊断证明，并经学校指定医院复查合格后，由培养办批准，方可办理复学手续。

复学的学生，原则上随原大类(专业)下一年级学习，若该大类(专业)下一年级未招生，可由学校安排在相近大类(专业)学习。

第八章学业警示与退学

第四十二条每学年第一学期第2周开始进行学籍处理，经补考后不及格课程(不含全校性选修课)的学分累计达到或超过16学分，但未达到25学分者，给予学业警示。

第四十三条经补考后不及格课程(不含全校性选修课)的学分累计达到或超过25学分者，给予退学警示，学籍编入下一年级。

第四十四条学生有下列情形之一者，应予退学：

第二次达到退学警示的;

休学、保留学籍期满2周内，未提出复学申请或者申请复学经复查不合格的;

超过2周未注册又无正当事由的;

在籍时间超过其标准学制2年的;

经学校指定医院诊断，患有疾病或者意外伤残无法继续在校学习的;

未履行请假手续，连续2周未参加学校规定的教学活动的;

本人自愿申请退学的。

第四十五条对学生的退学处理，由校务会议研究决定。退学的学生，由学校出具退学决定书并送达本人，无法送达的在校园网上公告十日即视为送达，并按规定报省级教育行政部门备案。

第四十六条学生退学按下列规定办理：

退学学生应当在知道或者应当知道学校作出退学决定书之日起两周内办理退学手续并离校，学校有权将其档案、户口退回其家庭户籍所在地。

经确定为精神病、癫痫病、麻风病和患有其他严重疾病(包括意外伤残)的学生，由该学生的家长、监护人或原工作单位及时负责带离学校。

第四十七条学生对退学处理决定有异议的，在接到学校退学决定书5个工作日内，可以向学校学生申诉处理委员会提出书面申诉。

第四十八条学生申诉处理委员会对学生提出的申诉进行复查，并在接到书面申诉之日起15个工作日内，作出复查结论并告知申诉人，无法送达的在校园网上公告十日即视为送达。需要改变原处分决定的，由学生申诉处理委员会提交学校重新研究决定。

第四十九条学生对复查决定有异议的，在接到学校复查决定书之日起15个工作日内，可以向省级教育行政部门提出书面申诉。

第五十条从处分决定或者复查决定送达之日起，学生在申诉期内未提出申诉的，学校不再受理其提出的申诉。

第九章毕业、结业、肄业

第五十一条学生在学校规定的修业年限内，取得了培养方案规定的各类学分和总学分，准予毕业，由学校发给毕业证书。

第五十二条学校按照《中华人民共和国学位条例》及《中南大学学士学位授予规定》，授予本科毕业生学士学位。

第五十三条在修业年限内，已修完培养方案规定的全部内容，但未达到毕业要求，也不符合退学规定，要求离校者，作结业处理，由学校发给结业证书。

第五十四条凡作结业处理的学生，在修业年限内可以向学校申请未通过课程的重修考试，经批准后，参加在校学生相应课程的正常考核(含补考)，成绩合格，在修业年限内申请换发毕业证，毕业时间按换发证日期填写。

第五十五条在修业年限内未修完培养方案规定的全部内容，或学满一年以上退学的学生，由学校发给肄业证书。

第五十六条毕业证书和学位证书只发一次，如有遗失不予补发。毕业、结业、肄业证书及学位证书遗失或损坏，经本人申请，学校核实后可出具相应的证明书。证明书与原证书具有同等效力。

第五十七条对辅修其他专业并达到该专业辅修要求的学生，学校发给辅修专业证书。

第十章附则

第五十八条港澳台侨学生、留学生、高职(专科)学生的学籍管理参照本规定执行。

第五十九条本规定自发布之日起开始执行，由本科生院负责解释。

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出租方(以下称甲方)：________________

承租方(以下称乙方)：________________

甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关规定，经协商，订立本合同：

第一条：

甲方出租的商铺坐落地址________________________建筑面积__________m2(使用面积__________m2)

第二条：

租期_______年，自________年_______月_______日至________年______月______日。

第三条：租金和租金交纳期及条件：

1、每月租金为人民币____________元，乙方每________个月缴纳一次租金。乙方可以支票或现金形式支付租金。收款人名称：________________帐号：________________________________________

2、本合同一经签署，乙方即应交纳相当于____个月租金的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。

第四条：水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴费办法

1、管理费：甲方每月自行向有关部门交纳;

2、水电费、煤气费：乙方每月自行向有关部门交纳;

3、电话费：乙方自行向有关部门交纳。

4、维修费：租赁期间，乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责;租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

第五条：出租方与承租方的变更

1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。

第六条：乙方的职责

1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租____%。如拖欠租金天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。

2、甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同。

3、乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的'完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除。

4、乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并由甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方自理。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理。

5、乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。

7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。

8、乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。

9、甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。

甲方在租赁期内：

(1)对本合同约定期内设施进行维修保养，包括;

(2)对本出租房所属的大厦或小区的安全和管理负责;

(3)负责租赁房屋的结构性维修。

(4)甲方保证乙方在本合同期内合法经营不受干扰。

第七条：

合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权(但租金可随社会物价指数变动而适当调整)

第八条：

租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同可自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方

第九条：

甲方配备的室内电器、家俱的数量、型号和装修的标准，以附件确认为准

第十条:

商铺租赁合同范本如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。商铺租赁合同范本执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。商铺租赁合同范本经过双方代表签章后生效。

第十一条:

本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

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甲方：

身份证号：

乙方：

法定代表人：

鉴于：

（1）甲方是 万达购物广场首层 号铺（“商铺”，见附件一示图）的经营者。

2.乙方是 万达购物广场（“购物广场”）的物业管理公司。

3.为提高购物广场经营管理水平，提升经营档次，优化购物环境，现甲方希望委托乙方将商铺纳入购物广场首层统一的经营管理，乙方愿意接受前述委托。

甲、乙两方就前述委托事宜达成如下一致意见：

第1条统一管理内容

1.1乙方负责制定购物广场首层统一的营业员招聘培训计划、经营行为准则、服务礼仪规范、对外公关、营销活动等统一经营管理制度。

1.2乙方负责确立统一的购物广场首层整体的经营理念，确定统一的整体形象设计方案，统一经营时间、导购系统、POP标识、挂旗、购物袋、价签等。

1.3乙方负责按照统一经营管理的需要，重新划分、调整和组合购物广场首层不同的商品服务区域，以保证不同区域商品服务特色的统一。

1.4乙方负责统一策划和组织节假日、重大节庆日的`营销推广活动、广告宣传及购物广场内外环境的布置、营造。

第2条管理期限

管理期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

第3条经营管理费用的计算和支付

3.1管理期限内，乙方有权按照商铺的建筑面积收取提供统一经营管理的服务费（“经营管理费”），每月每平方米人民币____元。本合同项下商铺的套内建筑面积为 平方米，月经营管理费合计为人民币______元。

3.2经营管理费从 年 月 日开始收取。

3.3甲方应在 年 月 日支付首期三个月经营管理费。其余各期经营管理费应于每期第一个月前五日内将经营管理费支付到乙方指定帐户。

3.4甲方同意在管理期限内按照前述方式缴纳经营管理费。

3.5逾期缴纳经营管理费的，每延迟一日，乙方有权按照_____%的比例计算违约金，从应当缴纳之日计至实际足额缴纳之日止。

第4条权利义务

4.1甲方应遵守乙方制定的统一经营管理制度，按照重新划分的经营区域组织货源进行销售。如果违反相关制度，乙方有权加以制止，并按照经营管理制度追究其责任。

4.2乙方有权根据统一经营管理的需要制定、修改、新增统一经营管理制度，并根据实际情况拆除商铺现有的全部装修、装饰（包括但不限于隔断）。

4.3乙方无须因提供统一经营管理服务而承担任何经营风险。

第5条争议解决

因本合同而产生的任何的争议或分歧，各方应首先尝试通过友好协商加以解决；如协商不成，应提交 仲裁委员会按其仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决为终局裁决，对当事人具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。

第6条附件

购物广场首层关于统一经营管理的所有制度将作为本合同的附件，为本协议不可分割的部分，与本协议具有同等效力。

第7条生效

本协议自甲、乙双方签字、盖章（甲方为自然人时，无须盖章）后生效。本协议正本二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

签署时间： 年 月 日

甲方（签字）：

联系人：

联系方式：

地址：

乙方（盖章）：

联系人：

联系方式：

地址：

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甲 方：

乙 方：

第一章 总 则

第一条 一至六层商场由全体业主委托甲方全权经营管理，乙方所购买的一至六层范围内的房屋在本合同中称为商铺。

第二条 甲方具有独立的法人资格，接受全体业主的委托对实施统一经营管理。

乙方是 楼 号商铺（以下简称该商铺）的业主，该商铺的建筑面积是平方米。购买该商铺总价款为_____元（大写人民币： ）（以实际面积结算金额为准）

第三条 本合同有效期自乙方购买该商铺的合同生效之日起自行生效，按当日起算，即________年____月____日起至________年____月____日止。在本合同终止前____日内，甲方就该铺面向乙方发出书面业主公告。在本合同终止前____日内，乙方需向甲方书面提出处置该铺面的选择申请。

第二章 商 场 经 营

第四条 乙方购得商铺，对该商铺拥有产权；乙方将该商铺的使用权给甲方，同时委托甲方全权经营管理。甲方将委托经营的全部商铺面积统一招商，按照经营要求统一安排品牌。

第五条 在合同有效期内，乙方不得与该商铺场地上经营的经营商户发生任何形式的经济、法律关系，更不能达成任何形式的.合同或约定，否则由此产生的一切法律责任及经济损失由乙方全部承担。

第六条 在本合同有效期内，如乙方欲将该商铺转让，甲方有优先购买权，乙方只有在接到甲方放弃优先购买权的书面通知后才能转给

第三方，在乙方将商铺转让给

第三方时，乙方必须事先约定商铺买受人无条件承接本合同并遵守本合同的所有约定，且转卖合同金额不得高于本合同约定的商铺总价款。甲方不对乙方超过合同约定商铺总价款的部分承担按如下

第七条约定商铺收益回报。

第七条 甲乙双方约定在委托期限内由甲方按照以下约定支付乙方商铺收益回报：从第________年到第________年甲方每年按照本合同约定商铺总价款乘以9%向乙方支付年收益回报，从第________年到第________年甲方每年按照本合同约定商铺总价款乘以10%向乙方支付年收益回报，从第________年到第________年甲方每年按照本合同约定商铺总 价款乘以11%向乙方支付年收益回报。以上约定年收益回报率均为税前收益。

第八条 甲乙双方约定年度收益起算日为________年____月____日。乙方前两年的收益回报甲方已提前支付。第________年及第________年以后的收益回报甲方分月支付，从________年____月____日开始在每月的____日前汇入乙方指定商业银行帐户（开户名： ，帐号： ）。甲方支付乙方收益回报时，乙方同意甲方按照国家相关税收政策扣除收益回报的 用以支付国家税务部门规定的相关税费（不含个人所得税）后再支付乙方。委托期限内如国家税收政策调整，甲方根据国家政策做相应调整。

第三章 商 场 管 理

第九条 委托期限内根据商城的统一规划和各种品牌形象要求，甲方有权在所有委托甲方代理经营的场地内统一设计、变更铺面之间的尺寸或合并、分割、出租等，所发生的装修费由甲方承担，委托期限结束后，乙方如不委托甲方继续经营，甲方不负责相关铺面的恢复及恢复所产生的费用。

第十条 委托期限内甲方拥有乙方商铺除产权外的全部使用权和经营权、出租权、招商权、管理权等所有权益，乙方不得干涉甲方在该商铺上合法的经营活动，否则甲方有权拒绝支付乙方应得的投资回报，乙方应承担其干涉行为造成的一切经济损失。

第四章 甲方的权利与义务

第十一条 甲方在本合同有效期内，拥有但不限于为有利于统一经营和管理乙方该商铺所涉及的使用权、经营权、出租权、招商权、管理权。

第十二条 甲方负责商场的整体经营布局规划设计及经营环境的规划设计，负责办理工商、税务、商品检验、卫生检疫等事宜。

第十三条 甲方负责商场公共场地的清洁、绿化、消防、安全及水、电、电梯保养及宣传推广等工作。

第五章 乙方的权利与义务

第十四条 乙方拥有获取本合同

第七条规定之利益回报的合法权益。

第十五条 乙方在转售该商铺时，必需先向甲方书面提出，甲方有优先购买权并以市价回购。否则，只有甲方提出书面放弃，才可转售其他买受人，在转售该商铺时，按本合同

第六条执行。

第十六条 本合同所有条款对该商铺转让的其他买受人有同等的法律约束力，至本合同终止期为止。

第六章 违约责任

第十七条 甲方应按时将合同约定的乙方应得的收益回报支付乙方，如甲方未按时支付，每逾期一天，甲方按未付乙方收益回报的千分之五支付违约金 。

第十八条 甲乙双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同，应当承担违约责任，任何一方违约致使商场整体经营受到影响，违约一方须赔偿守约方及其他商铺的全部损失。

第十九条 非因甲方的过错而引起的爆炸、地震、水患等不可抗力原因给乙方及其商铺造成损失，甲方不承担任何责任。甲方有义务协助乙方办理赔偿事宜。

第七章 通 知

第二十条 任何书面通知或图文传真按本合同所述的双方注册地址送达后，即应当视为传达。

第八章 合同变更和终止

第二十一条 甲、乙双方在履行本合同期间，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致，达成书面协议。

第二十二条 如因不可抗力的原因造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。不可抗力发生方应自事件发生之日起三十天内通知对方。

第九章 争议的解决及其它

第二十三条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可直接向法院起诉。

第二十四条 本合同的附件、变更文件、补充约定文件均为本合同不可分割的部分。

第二十五条 本合同与该商铺买卖合同（合同号为 ）同时签定同时生效。本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

法定代表人（签字）：_________

________年____月____日

________年____月____日

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甲方：

乙方：

合作内容：

1、乙方为甲方定点合作医院（乙方为省、市医保定点医疗机构，为级综合医院）；

2、乙方为甲方合作体检基地；

3、乙方为甲方员工不定期开展健康教育讲座和咨询活动。

一、乙方责任和义务

1、乙方本着为甲方员工提供快捷便利的医疗服务宗旨，为乙方员工提供热心周到的服务；

2、乙方为甲方员工进行合理的检查，合理的治疗以及合理用药，尽量选择《医保目录》内药品和《医保目录》内项目。若甲方伤病员提出非必需药品和项目等要求时，乙方须事先告知甲方；

3、乙方为甲方受伤员工记录详细病历，并且承认其他三甲医院的检查结果并充分利用，以避免重复检查；

4、乙方为甲方伤病员提供医疗绿色通道服务（包括门诊），即可享受先住院后交费，先抢救后办理住院手续的服务；

5、乙方在甲方伤病员住院期间，须严格执行省物价局规定的收费标准，且乙方伤病员住院时可享受除药品、材料、吸氧、血费等优惠；

6、乙方实行微机收费记账程序，并在甲方伤病员出院时开具详细清单交由甲方领导或伤病员，做到明明白白收费，甲方如对收费项目有异议，乙方须给予合理解释；

7、乙方不定期为甲方进行安全生产及创伤急救知识讲座，并赠送相关宣传资料；

8、乙方在接到甲方电话求助信息后，须保证及医务人员从医院出发，以最快速度赶往事发现场。

二、甲方责任和义务

1、甲方员工因创伤应直接送乙方救治，若先去其他医疗机构就诊再转来我院，转院须明确告知接诊医生（如何界定）乙方为甲方定点医院，否则视为放弃本协议优惠条款；

2、甲方需在病人来院前电话通知乙方联系人，以帮助乙方确认甲方就诊员工；

3、甲方需对员工就诊做好登记和确诊工作，防止冒名顶替事件发生；

4、甲方有责任教育员工按照合同流程看病；

5、费用每月核算一次，每月号前结清费用，每月发生费用留待号结算。甲方需在每月清。

三、甲乙双方责任

1、甲乙双方严格遵守国家相关法律法规；

2、甲乙双方可向对方提出合理化建议，对本协议未尽事宜，甲乙双方可以协商形式进行补充，补充协议法律效力与本协议相同；

3、本协议执行过程中如发生争议，需甲乙双方协商解决；协商不能解决的争议，按照国家《医疗事故处理条例》及相关法律法规处理。

四、附则

1、本协议有效期自________年________月________日止，协议期满前一个月内，双方商议未对协议产生异议，则视为本协议顺延至下一年；

2、协议执行期间，如遇国家法律法规调整，双方可按照新规定修改协议；甲乙双方无论以何种理由终止协议，必须提前15日通知对方。

本协议一式两份，具有同等效力，甲乙双方各执一份。

甲方经办人：

乙方经办人：

日期：

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申请人___，女，___年________月________日生，汉族，__市人，住___。

委托代理人___，男，___年________月生，汉族，__市人，住址同上，系申请人之夫。

被申请人某单位

法定代表人__，男，该单位负责人。

委托代理人___，男，该院__科科长，代理权限为特别授权。

__市医疗纠纷调解中心（以下简称调解中心）于___年______月______日受理了申请人__与被申请人__市医院医疗纠纷一案，依法由调解员__主持，__参与调解。申请人委托代理人__，被申请人委托代理__参加了调解。本案现已调解终结。

调解查明：(对病情过程及和医院协商的处理过程作一个简短的描述)，同意在调解中心调解。

在调解中，双方本着平等、自愿、互谅互让原则，依照《中华人民共和国人民调解法》第三条规定，经调解，自愿达成如下协议：

一、申请人先后__次住院费用共计__元，由被申请人承担。

二、被申请人一次性补偿申请人残疾补偿金、误工费、护理费、精神抚恤费、后期治疗费、生活补助费等各项费用共计人民币___元（含被申请人前期垫付的医药费）。

三、申请人自愿放弃其它请求事项，双方无其它争议。

四、本调解书生效后，申请人因该医疗纠纷引起的所有争议全部终结，申请人不得再以任何理由、任何方式向被申请人主张权利。

五、本协议自双方当事人签名或者盖章，调解员签名并加盖调解中心印章之日起生效，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。

六、本协议书壹式叁份，当事人各执壹份，调解中心留存壹份。

申请人签名：________

被申请人签名：________

调解员：________签名：________

____年____月____日

____年____月____日

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1、区、镇（街道）重点工程

（1）新红河清淤工程：区重点工程，估算投资280.8万元。工程内容：实施河道清淤长度3.9公里。

（2）区环太湖湿地保护工程：估算投资243万元。工程内容：对贡湖、五里湖、梅梁湖、七里堤等太湖大堤外迎水坡75万平方米芦苇实施冬季人工养护；对贡湖沿线新港至埭港23个种植点新种植芦苇6.7万平方米。

（3）黑臭河道整治工程—生态修复治理：估算投资300万元。工程内容：以各街道为主体，继续对朱祥巷浜、连大桥浜、于湾里河等河道实施综合整治和生态修复治理。

2、市级以上重点工程

（1）蠡湖地区青祁路以西片区河道综合整治工程：估算投资3000万元。工程内容：由市级实施丁昌桥浜、陆典桥浜、蠡溪河等3条河道综合整治，我区参建及做好地方协调工作。

（2）新沟河工程：估算投资1.2亿元。工程内容：由市级实施胡埭镇境内9.3公里新沟河（直湖港）段工程，我区参建及做好地方协调工作。

（3）骂蠡港河道综合整治工程：估算投资4000万元。工程内容：由市级实施骂蠡港河道、河北洚浜闸站、庙泾浜闸站工程，我区参建及做好地方协调工作。

各街道重点、农水项目

1、重点项目

（1）马圩三号排涝泵站改扩建工程：估算投资1400万元。工程内容：实施原马圩三号排涝泵站改造，设计排涝流量15.5m/s。（2）雪浪山水土保持项目：估算投资600万元。项目内容：实施节水灌溉系统、泄洪沟、塘坝、复垦复绿等工程。

2、农水项目

（1）农田水利工程：估算投资1704.2万元。工程内容：新建和翻建护岸石驳3330米；防渗渠改造工程300米；维修石驳3240米、水闸7座、泵站25座，清淤下水道47000米等；整治家塘5只（水面14亩）；塘坝、泄洪沟维修等其它工程。

（2）各镇(街道)入湖河网河道清淤工程：估算投资517.5万元。工程内容：清淤塘洚浜等河道15条，清淤长度12公里，清淤土方13.64万立方米。

水利现代化项目

1、信息中心建设：估算投资300万元。用2年时间对全区防汛指挥信息系统实施更新改造。2、工程自动监控系统、网络建设：估算投资500万元。用2年时间对全区防洪排涝设施、蓝藻治理自动监控设施、水利网进行资源整合并网。

3、水资源数据库创建：估算投资50万元。用2年时间完成全区水资源数据库创建工作。

资金渠道

（一）防洪保安工程：由市、区、镇（街道、区属公司）三级共同承担，其中：河埒浜及上游箱涵清淤工程由区、街道共同承担；梁溪河东部地区防洪排涝工程—达汇街延伸箱涵工程、东大池上游嶂山泄洪沟工程由市、区各半承担；秀水河整治工程（段）、碧水河整治工程（段）、长广溪湿地水位控制工程由区城开公司投资实施；洋溪河、盛店港综合整治工程由经济开发区（胡埭镇）投资实施；老庙桥港等8条河道综合整治工程由市太湖新城建设指挥部投资实施。

（二）治太护源项目：主要由区、镇（街道）两级共同承担，争取市级以上补助，其中：马山上海纺工打捞点存藻池工程、闾江大堤打捞点治理工程、蓝藻打捞休息平台等工程、沿湖重点蓝藻打捞点清淤工程、移动处理设备能力提升工程主要由区级承担，对上争取补助；蓝藻打捞及处理运行管理项目、太湖岸线水草打捞项目由市、区共同承担，争取省级补助。

（三）水环境治理项目：由省、市、区、镇（街道）共同承担，其中：新红河清淤工程、区环太湖湿地保护工程主要由区级承担，争取上级补助；黑臭河道整治工程—生态修复治理由区、镇（街道）共同承担；蠡湖地区青祁路以西片区河道综合整治工程、骂蠡港河道综合整治工程由市级承担；新沟河工程由市级以上承担。

（四）镇（街道）重点、农水项目：由镇（街道）承担，其中：马圩三号排涝泵站改扩建工程、雪浪山水土保持项目、农田水利工程、各镇（街道）入湖河网河道清淤工程由镇（街道）自筹为主，同时对上争取。

（五）水利现代化项目：以区级投资为主，主要包括信息中心建设、工程自动监控系统、网络建设、水资源数据库创建。

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今年以来，在区党委、政府的正确领导下，各级水利部门认真贯彻落实科学发展观，创新治水理念，转变发展模式，不断拓展水利工作领域，以节水型社会建设为统揽，全力加快重点水利工程建设，农村饮水安全、高效节水补灌工程建设取得重大进展，防汛抗旱、引黄灌溉取得阶段性成果，水土保持工作不断加强，水利管理和改革逐步深入，我区水资源管理和配置、防灾减灾、水生态建设、水利基础建设等各项工作进展进一步加快，为全区经济社会又好又快发展提供了有力保障。为加强农村水利建设管理，促进农业生产，不断提高建设社会主义新农村支撑力，结合我区农村水利工作实际，提出如下工作安排意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，围绕社会主义新农村建设，认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，坚持开源与节流并举，建设与管理并重，逐步探索和建立适应我区经济社会发展的水利投资、建设、管理、服务体系；进一步加强水利基础设施建设，提高水利管理水平，为全区农村经济持续快速发展提供有力保障。

二、水利工作主要任务

（一）组织实施节水工程建设。一是继续完善城关节水示范园区田间工程配套任务。在全面完成09年节水示范园区2600亩工程建设任务的基础上,力争夏灌前高标准、高质量对已衬砌的2条斗渠、8条农渠及68条毛渠进行清淤整形，完成土方0.22万立米；对4条生产路、54条田间路进行土方整形，完成土方0.55万立米；按照一亩两畦和一亩三畦的标准分别完成平地缩块面积2400亩和200亩，为20xx年“北方灌区节水技术集成与示范”项目科研工作的顺利开展奠定基础。二是积极争取河套灌区节水型示范项目临河示范区早日立项开工建设，并做好各项前期准备工作。该项目计划总投资10688.5万元，实施节水改造面积13万亩；衬砌斗渠35条，长度74km；衬砌农渠215条，长度174km；新建各级各类建筑物13.5万座。

（二）加大农村安全饮水工程建设力度。力争年内投资1807.2万元，解决农村88371人的'安全饮水问题。一是全面完成干召庙---城关（一期）集中供水工程，打供水水源井6眼，建水源井泵房1座，架设10kv高压线1.0公里，0.4kv低压线0.2公里，铺设输配水管162.8公里，挖填土方24.5万立方米，解决6个行政村、30个自然村落、1359户、5985人、1090头奶牛的饮水安全问题。二是全面完成图克---新华、狼山---小召（二期）、八一---隆胜、白脑包---丹达尾留工程建设任务。除占耕地的管道外，其它工程6月底前全部完工，过耕地管线秋浇前全部完工，整体工程在10月底前全部完成，并全部实现供水。三是积极争取干召庙---城关（二期）、马场地、曙光集中供水工程的立项开工。在工程建设中，各受益镇（办事处）要积极配合施工单位及时处理和解决各类社会矛盾，确保工程正常有序开展。

（三）继续实施排水沟道整治工程。要在09年组织实施排水分干沟清淤整治的基础上，继续争取河灌总局投资，完成分干沟清淤5条，长度89公里，土方69万立方米，重建维修各类建筑物11座。加强对工业企业入河排污口设置的审核审批。积极争取国家大型排涝泵站更新改造工程的立项，力争年内开工建设。同时各镇要依托中低产田改造、土地整理、扶贫开发等项目的投入，通过组织群众自筹和社会力量投入，千方百计筹措资金，做好支沟以下排水工程的清淤整治，力争年内完成支沟清淤整治41条。

（四）全力以赴做好防凌防汛工作。完善和落实防凌防汛行政首长责任制、防凌防汛成员单位责任制及堤防管理人员岗位承包制，贯彻人防为本的思想，落实防汛物资，加强戒备，严密防守，确保安全渡过凌汛期。加强黄河防洪大堤和河道管理工作，进一步完善防洪工程体系，积极争取上级投资，实施国家新二级堤防标准化建设工程26公里。积极争取剩余20公里堤防建设立项。继续争取马场地控导续建工程国家立项投资。

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20xx年我局主要抓好以下八个方面工作：

一、加快重点水源工程建设。

全面完成木底箐水库工程建设任务；完成团山、莨峨、小坪水库工程扫尾工程并组织竣工验收；加快推进拉市海调蓄水工程。力争开工建设文海水库和腊姑河水库。同时，要加快宁蒗县南瓜坪水库和永胜架子桥水库、大长坪水库前期工作进程。

二、做好防汛抗旱工作。

立足于防大汛、抗大旱、抢大险、救大灾，把保障人民群众生命安全放在第一位，全面落实以行政首长负责制为核心的防汛抗旱责任制，做到认识到位、领导到位、组织到位、责任到位、措施到位；高度重视和切实做好水情、雨情、旱情的预测预报工作，增强预报时效，更好地为防汛抗旱工作提供服务。密切关注黑龙潭群泉的出水情况，及时做好相关的预测预报工作，超前做好相应的应急准备，千方百计保证古城的景观用水。加大汛前检查力度，修订完善防汛抗旱预案。抓紧对现有水利设施进行维修、配套和改造，搞好抗旱应急水源工程建设，加强统一调度，强化节约用水，统筹安排生活、生产和生态用水，提高抗旱能力和减灾效益。适时开展中小河流治理工作。

三、加快病险水库除险加固工作。

要层层落实除险加固责任制，积极筹措配套资金，严格项目建设管理，加强项目资金管理，强化监督检查和稽查审计，确保按中央和省里的`要求在20xx年内全面完成列入全国规划内的小㈠型病险水库除险加固任务。同时，抓紧编制小㈡型病险水库除险加固规划，加快工作步伐，力争实现与全省同步完成小㈡型病险水库除险加固任务。在20xx年实施17座小型病险水库除险加固（含震损项目）的基础上，除险加固13座重点小（一）型病险水库和7座小（二）病险型水库。

四、抓好农村人口饮水安全。

以解决山区缺水问题和污染、微生物病害等水质问题为重点，实施好农村饮水安全工程，确保20xx年解决11.4万农村人口饮水安全的目标顺利实现。同时建立健全规章制度，完善管理办法，加强监督检查，推行用水户全过程参与，确保工程进度、质量和资金安全，明晰工程产权，落实管理主体，创新体制机制，加强管理维护，保障良性运行。

五、加强农田水利建设。

坚持以“民办公助”为主要形式，因地制宜、注重实效，全面抓好山区“五小水利”工程建设，逐步改变我市山区“靠天吃饭”的被动局面。确保建成1万亩高稳产农田和1000件“五小水利”工程。围绕中低产田改造，搞好水利设施配套建设

六、开展水利生态环境建设。

进一步加快以长江上游水土保持治理工程为重点的小流域综合治理工作，在做好“长治”工程初步设计的基础上，认真组织项目施工，确保2月底前形成工程量。积极争取农村水电建设项目，继续抓好完善西部农网改造工程、无电人口通电工程和“十一五”水电农村电气化建设工作，积极配合相关部门做好电力体制改革，新增电力装机1.0万kw，年发电量达10.0亿kw·h。

七、加强水资源管理和保护。

从严新建、改扩建取水工程取水许可申请的审批，依照定额管理、总量控制的原则核发取水许可证。加强对取水计量设施的监督检查。完成辖区内饮用水功能区的确界立碑工作，加强对入河排污口设置的监督检查和管理工作，规范入河排污口设置论证，严格入河排污口审批。继续加强对地下水资源开采的监督和管理。

八、创新水利发展体制和机制。

进一步深化水管单位内部改革，全面落实“两费”，加快水利工程管理规范化、法制化、现代化建设，不断提升水管单位运行管理水平；加快县（区）水价改革综合示范区建设，积极推进农业水价综合改革，加强水费征收使用管理；同时，进一步统筹城乡水利发展，学习借鉴普洱水务改革的经验，深入推进水资源管理体制改革，促进涉水事务统一管理，不断完善水行政管理体制，全面提高水资源管理能力和水平。进一步深化小型农田水利工程产权制度改革，明晰工程所有权，搞活工程使用权和经营权，落实管护责任。大力发展农民用水户协会，加强协会规范化管理，完善“一事一议”筹资投劳政策。

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物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。

一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强

在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

(二)一些物业管理人员消防业务素质不高

在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。

(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明

物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；

(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；

(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件

物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；

(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障

由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴

在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。

二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策

(一)进一步明确和完善相关法律规定

政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；

(二)提高物业公司的准入门槛

建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；

(三)加强对物业公司消防工作的指导

区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；

(四)加大消防教育培训力度

切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。

(五)规范对公共维修基金的管理

《物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。

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一、引言

物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。

根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。

二、调研目的、方法和过程

（一）调研目的

通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。

（二）调研对象、方法和内容

调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。

调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。

调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。

（三）调研过程

5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。

三、我区物业管理基本情况

据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。

本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。

目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。

合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。

四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析

为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。

其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：

（一）物业管理体制尚未完全理顺

主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。

（二）历史遗留问题没有及时解决

据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。

老居民区存在的普遍问题

1：环境差

2：收费低

3：保安不到位

（三）物业管理市场化机制尚不成熟

主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。

二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。

目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。

在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法。物业公司主要观点：

一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。

二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。

关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。

物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？

A：重新选聘物业公司

B：降低服务水平

C：物业公司自行消化

D：提高物业费标准

（四）街坊基金亏损现象严重

街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按2006年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，2007年亏损总额已达70万元，2008年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。

按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。

问卷题目选项

1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？

2、不愿意

3、随大流

4、不表态百分比（%）

（五）业委会队伍的专业素质不高

在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：

1、两项基金的归并；

2、物业管理费的等级收费；

3、业委会不能有效地代表业主大会办事；

4、街坊（维修）基金的筹集。

调查结果：业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。

目前解决社区物业管理中最难的是：

A：维修基金的筹集

B：业委会不能有效地代表业主大会办事

C：物业管理费的等级收费

D：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。

分析原因主要是：

一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；

二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。

我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。

五、近年来政府所做工作及取得的成效

近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定成效。具体体现在：

1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。

2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。

3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。

4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。

5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。

总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。

六、关于加强我区物业管理工作的建议

物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：

（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制

物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。

一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。

另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。

二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。

三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。

四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。

（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境

本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。

一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。

又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。

二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。

具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。

（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。

二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。

三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。

四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。

（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。

二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。

三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。

以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。

本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。

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为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题

调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。